別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -12 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市大字上山口字後久保５００２番７ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4.2m市道 水道、ガス、下水 西武球場前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定があり、建蔽率４０ ％最低敷地面積１５０㎡とな る土地もある。 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 西武球場前駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な戸建住宅地域である。周辺地域を含み傾斜地に存しており、現状を維持していくものと思料する。周辺の 地価の動向に影響を受け推移するものと思われる。よって、微減傾向と予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、概ね所沢市及び東京都を含む周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は同一需給圏内の居住者 が中心である。駅から距離があり、需要は弱い。周辺は上昇基調が多いものの、当該地域はやや弱含みか、ほぼ横ばい である。市場の中心となる価格帯は土地総額で１，８００～２，２００万円である。また、新築の戸建住宅は３，００ ０～３，５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用している。近隣地域及び周辺の地域は、居住の快適性、利便性を重視し、 土地の価格が形成されていることから、比準価格は説明性が高い。収益価格は新規で土地及び建物を購入・建築した上 で、賃貸に供することを前提に計算するが、当該地域では、需要が殆どないことから収益還元法を割愛する。したがっ て、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [171.8] [101.5] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から市場は下落傾向から業 種や資産の種類により偏重して回復しており 、不動産も工業地は上昇、良好な住宅地は回 復傾向である。 戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更は ないものの周辺地域の需要は弱いものの引き 続き見られる。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は特に ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％