別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 所沢 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   所沢 -6 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 所沢市松が丘２丁目４１番１６ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 (40,80) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 所沢 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     6 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画の整った閑静な住宅地域 街 路 基準方位北　９ｍ市 道 交通 施設 所沢駅南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画の整った閑静な住宅地域である。現状、地域要因に大きな変化はなく、今後も良好な住環境を維持するもの と予測されるが、団地内の高齢化に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で、所沢市及びその周辺市に存する住宅地域である。需要者は圏内、特に所沢市内の居住者が 中心であり圏外からの流入は少ない。対象標準地は街区が整然と整備された居住環境の良好な閑静な住宅地域に存する が、所沢市の辺縁に位置することや、画地規模が大きく総額が嵩むことから需要者の選好性はやや低い。市場の中心価 格帯は２８０㎡前後の土地で３，３００～３，７００万円、新築戸建住宅で総額４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自用目的での戸建住宅の取引が中心となる第一種低層住居専用地域にあり、需要者の価格決定行動は居 住の快適性や利便性等を重視するのが一般である。経済合理性に基づく収益性を前提とした賃料収受が期待できないこ とから収益価格の試算は断念した。よって取引実態を反映した実証性の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格 との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    196,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [161.6] [101.5] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化、景気の持ち直しの動 き及び良好な資金調達環境から、住居系を中 心に不動産市場は堅調である。 既成の住宅地域であり、価格形成に影響を及 ぼすような地域要因の変動は見られない。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +17.3 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％