別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 行田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行田 -13 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹村　実   TEL.

鑑定評価額 1,760,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行田市大字南河原字中新田８３０番１３ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4.5m市道、背面道 水道 熊谷 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北東方 6.8km 法令 規制 １住居 (70,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の建売分譲団地で土地利用は比較的安定しているが、人口減少と新型コロナにより地価は弱含みと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧南河原村を中心とし、熊谷市・行田市のうち郊外部に存する住宅地域一円。主たる需要者は地縁及び血 縁を有する個人等で、他地域からの転入は殆んど見られない。地価水準は旧南河原村がＪＲ高崎線及び秩父鉄道線の各 駅から４㎞～８㎞離れ、また環境条件・街路条件も劣ることを反映し、市街化区域の２００㎡～３００㎡の画地で概ね ７，０００円／㎡～１８，０００円／㎡程度となっている。新型コロナにより需要は減少している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はコロナ禍の影響を受けた市場を反映した価格であり、信頼性が高いと認められる。次に旧南河原地区は交通 条件等が劣ることから民間アパートは殆んど見られず、賃貸事例が収集出来ないため収益価格の試算は困難である。よ って、比準価格を標準とし、同一需給圏内の代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [103.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は５年間で４．２％減少。高齢化 率は約３２％で、県平均より高い。また、コ ロナ禍で消費需要が低迷している。 旧南河原地区は特に人口減少が見られ、また 交通接近性に劣る。 近年の画地規模の傾向と比べ標準地は画地規 模が小さく、競争力は劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％