別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 行田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行田 -2 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　平野　光芳   TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行田市大字下忍字高畑１９２４番１ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅兼作業所 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 南4.5m市道 水道 吹上 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 吹上駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく当分の間現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は人口減少が著し いものの近接する前谷地区発展の影響により横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で行田市、鴻巣市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性の強 い近隣居住者の親族等のほか同市及び周辺市に居住する一次取得者が中心である。最寄駅徒歩圏外の市街化調整区域で あるが、国道１７号バイパス南側で最寄駅に近く、分譲地開発等が比較的多い地域にも近いため需要は底堅い。土地は ３００～５００㎡で５００～１０００万円、新築戸建は１８００～２３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求めたもので、市況を反映する価格である。収益価格 は、賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。以上より市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されること から、比準価格を標準とし、また代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 73.5] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年１ ～１０月の前年同期比土地取引件数は約４． ３％の増加、１～９月の同新設住宅戸数は約 ８．９％減少。 Ｒ３年１月まで５年間の大字下忍の世帯数は ２０減、人口１３９減。地域要因の変動はな いが、近接前谷地区取引の影響から地価は横 這い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 -24.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％