鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川口 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２ -42	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	１２ -306	川口市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１１ -20	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１ -29	戸田市		建付地	（　）	不整形	西11m市道、北5.5m、東5.5m、三方路		工業 (70,200)
e	６ -303	戸田市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、西3m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,471	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,412	100 [ 114.1]	156,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 158,763	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,542	100 [ 105.9]	157,263		157,000
c	(　 ) 206,191	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	210,933	100 [ 115.0]	183,420		183,000
d	(　 ) 206,677	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	193,855	100 [ 122.9]	157,734		158,000
e	(　 ) 180,847	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,655	100 [ 118.7]	153,880		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +25.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

川口 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,784,402	8,336,610	28,447,792	17,450,100	10,997,692	（　0.9512） 10,461,005	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	227,413,152 円　　　　（　 94,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,090.00	Ｓ2	2,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	2,419 ㎡	43.0 m x 51.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	2,180.00	100.0	2,180.00	1,427	3,110,860	2.0	6,221,720
							2.0	6,221,720
～

～

～

～

計		2,180.00	100.0	2,180.00		3,110,860		6,221,720
								6,221,720

⑨年額支払賃料	3,110,860 円　×　12ヶ月　＝　 37,330,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,330,320 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,493,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,837,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,221,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,729 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,221,720 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 887,566 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,784,402 円　　　　（　 15,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６　　　　-117	1,505 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,465 円/㎡　月額支払賃料（　 1,427 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６　　　　-118	1,585 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,405,000 円	281,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,119,910 円	37,330,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,861,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,388,500 円	281,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,336,610 円　（　　　　　　 3,446 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	281,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 2,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 60 ％　＋　0.0622 × 20 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,450,100 円（　　　　　 7,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,784,402 円
②総費用	8,336,610 円
③純収益　①－②	28,447,792 円
④建物等に帰属する純収益	17,450,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,997,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,461,005 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,413,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川口 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川口 9-2

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　石田　清巳

TEL.

鑑定評価額

370,000,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川口市東本郷１丁目７番２外｢東本郷１－７－６｣				②地積　(㎡)	2,419 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1:1.2	工場	中小規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域	北10m県道、西側道	水道、下水	県道さいたま草加線接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 85 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ県道　　　

交通

施設

川口駅北東方

5.1km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当分は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 96,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ中
小法人が多い。首都高速川口線に近接する都心への接近性が優れた工業地域で、需要には根強いものがあり、地価は上
昇傾向を維持している。取引価格は法人の規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲には貸工場、貸倉庫等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用の工場または倉庫である。よって、比準価格を
中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等に
も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川口 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[116.0]

[100.0]
100

153,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    148,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症による厳し
い状況にあるが、東京近接地域である当市の
地価は緩やかな上昇ないし横這い傾向で推移
している。

東京に近接する立地条件良好な工業地域であ
り、根強い流通業務用地需要から、地価は上
昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川口 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２ -317	川口市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１１ -19	川口市		更地	（　）	不整形	南8m市道、東4m、北4m、三方路		工業 (70,200)
c	８ -311	川口市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、北西8m、角地		工業 (70,200)
d	２ -28	川口市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、南東8m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,093	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,536	100 [ 96.0]	158,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 198,282	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	204,044	100 [ 126.6]	161,172		161,000
c	(　 ) 169,048	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	173,073	100 [ 106.0]	163,276		163,000
d	(　 ) 235,655	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	229,371	100 [ 143.7]	159,618		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

川口 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,119,508	8,364,112	28,755,396	17,450,100	11,305,296	（　0.9512） 10,753,598	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	233,773,870 円　　　　（　 96,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,090.00	Ｓ2	2,180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	2,419 ㎡	43.0 m x 51.0 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸工場の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	2,180.00	100.0	2,180.00	1,440	3,139,200	2.0	6,278,400
							2.0	6,278,400
～

～

～

～

計		2,180.00	100.0	2,180.00		3,139,200		6,278,400
								6,278,400

⑨年額支払賃料	3,139,200 円　×　12ヶ月　＝　 37,670,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,670,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,506,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,163,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,278,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,273 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,278,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 895,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,119,508 円　　　　（　 15,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２　　　　-130	1,384 ( 1,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６　　　　-118	1,585 ( 1,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,501
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,405,000 円	281,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,130,112 円	37,670,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,878,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,388,500 円	281,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	281,000 円	281,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,364,112 円　（　　　　　　 3,458 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	281,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 2,180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 60 ％　＋　0.0622 × 20 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,450,100 円（　　　　　 7,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,119,508 円
②総費用	8,364,112 円
③純収益　①－②	28,755,396 円
④建物等に帰属する純収益	17,450,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,305,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,753,598 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,773,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,600 円／㎡）