鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川口 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２ -302	川口市		貸家建付地	（　）	不整形	南19.4m市道、東7.3m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
b	１１ -35	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
c	１２ -301	川口市		建付地	（　）	不整形	北東5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
d	４ -301	川口市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
e	５ -301	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,326,756	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,540,578	100 [ 106.7]	1,443,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,440,000
b	(　 ) 1,021,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,021,421	100 [ 80.3]	1,272,006		1,270,000
c	(　 ) 907,500	100 [ 100.0]	[ 117.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,090,852	100 [ 81.2]	1,343,414		1,340,000
d	(　 ) 808,140	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	829,960	100 [ 70.0]	1,185,657		1,190,000
e	(　 ) 869,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	869,726	100 [ 72.9]	1,193,040		1,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

川口 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,465,380	8,081,105	28,384,275	17,161,600	11,222,675	（　0.9512） 10,675,008	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	242,613,818 円　　　　（　 1,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.94	Ｓ6	961.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	236 ㎡	12.5 m x 30.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しを想定

⑦有効率　 96.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.80	94.6	148.40	4,967	737,103	8.0	5,896,824
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.94	97.4	156.74	3,477	544,985	5.0	2,724,925
							0.0	0
3～ 6	事務所	160.94	97.4	156.74	2,980	467,085	5.0	2,335,425
							0.0	0
～

～

計		961.50	96.9	932.10		3,150,428		17,963,449
								0

⑨年額支払賃料	3,150,428 円　×　12ヶ月　＝　 37,805,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 932.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,805,136 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,512,205 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,292,931 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,963,449 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 172,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,465,380 円　　　　（　 154,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５　　　　-117	7,157 ( 6,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	5,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,000 円/㎡　月額支払賃料（　 4,967 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５　　　　-118	4,897 ( 4,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,997
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,488,000 円	248,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,512,205 円	37,805,136　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,476,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,108,000 円	248,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,081,105 円　（　　　　　　 34,242 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	248,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 961.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,161,600 円（　　　　　 72,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,465,380 円
②総費用	8,081,105 円
③純収益　①－②	28,384,275 円
④建物等に帰属する純収益	17,161,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,222,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,675,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 242,613,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
川口 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川口 5-12

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　山崎　伸雄

TEL.

鑑定評価額

297,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,010,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川口市本町４丁目２４番１外｢本町４－１－５｣				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域	北東20m県道	水道、ガス、下水	川口 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 234 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

川口駅南東方

190m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

川口駅前の中高層ビル等が建ち並ぶ成熟した商業地域であり、特段大きな変動要因は認められず、当面は現況を
維持するものと予測する。地価は横ばいでの推移と思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の当市及びさいたま市の駅周辺商業地域で、特に、川口駅、浦和駅及び大宮駅周辺商
業地域と価格牽連性が高い。需要者は地縁性を有する自己使用目的の法人や、投資目的の不動産業者等と様々である。
中心商業地に所在し需要は高いが供給は少ない。需要者の属性や規模により取引価格はバラツキがあり中心価格帯の把
握は難しいが、建物付きで数億円からの水準で、１０億円に迫る取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は成熟した商業地域で、周辺では貸店舗や貸事務所等の収益物件も多く、収益目的での取引も見られる。他方
、地縁性に着目した自用目的での需要や、開発目的での需要も高い。本件の比準価格は自用目的又は収益目的での取引
事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格であると言える。よって、比準価格を重視しつつ、
収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川口 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,300,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.2]

[100.0]
100

1,260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で外国人が多い当市の人口は
微減傾向だが、不動産需要は全般的に底堅さ
が見られる。一方で変異株による先行き不透
明感が見られる。

川口駅周辺では各種再開発が進み、将来的な
地域人口の増加が見込まれるが、現状では大
きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川口 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１ -35	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
b	４ -301	川口市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
c	５ -301	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10005	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	南18m国道、西4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,021,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,021,421	100 [ 79.5]	1,284,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 808,140	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	829,960	100 [ 60.6]	1,369,571		1,370,000
c	(　 ) 869,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	869,726	100 [ 69.8]	1,246,026		1,250,000
d	(　 ) 1,701,046	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,752,180	100 [ 124.8]	1,403,990		1,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

川口 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,347,904	8,403,198	30,944,706	18,952,500	11,992,206	（　0.9526） 11,423,775	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	259,631,250 円　　　　（　 1,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.94	ＲＣ6	961.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	236 ㎡	12.5 m x 30.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階以上は事務所を想定。地域の標準的な賃貸面積を考慮し、各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 96.9 ％
の理由

商業系ビルの標準的な共用面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.80	94.6	148.40	5,424	804,922	8.0	6,439,376
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.94	97.4	156.74	3,797	595,142	5.0	2,975,710
							0.0	0
3～ 6	事務所	160.94	97.4	156.74	3,189	499,844	5.0	2,499,220
							0.0	0
～

～

計		961.50	96.9	932.10		3,399,440		19,411,966
								0

⑨年額支払賃料	3,399,440 円　×　12ヶ月　＝　 40,793,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 932.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,793,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,631,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,161,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,411,966 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 186,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,347,904 円　　　　（　 166,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５　　　　-117	7,157 ( 6,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	6,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,460 円/㎡　月額支払賃料（　 5,424 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５　　　　-118	4,897 ( 4,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	5,476
c	８　　　　-125	3,784 ( 3,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 74.4]	100 [100.0]	5,243

川口 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,710,000 円	285,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,223,798 円	40,793,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,476,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,422,500 円	285,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	285,000 円	285,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,403,198 円　（　　　　　　 35,607 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	285,000,000 円	設計監理料率　 288,000 円／㎡　×　 961.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,952,500 円（　　　　　 80,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,347,904 円
②総費用	8,403,198 円
③純収益　①－②	30,944,706 円
④建物等に帰属する純収益	18,952,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,992,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,423,775 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,631,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100,000 円／㎡）