鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川口 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１ -35	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
b	１２ -301	川口市		建付地	（　）	不整形	北東5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
c	４ -301	川口市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
d	１２ -302	川口市		貸家建付地	（　）	不整形	南19.4m市道、東7.3m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
e	５ -301	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,021,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,021,421	100 [ 75.2]	1,358,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,360,000
b	(　 ) 907,500	100 [ 100.0]	[ 117.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,090,852	100 [ 79.2]	1,377,338		1,380,000
c	(　 ) 808,140	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	829,960	100 [ 63.1]	1,315,309		1,320,000
d	(　 ) 1,326,756	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,540,578	100 [ 113.5]	1,357,337		1,360,000
e	(　 ) 869,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	869,726	100 [ 64.3]	1,352,607		1,350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,360,000 円／㎡]

川口 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,659,973	3,423,741	9,236,232	4,414,960	4,821,272	（　0.9512） 4,585,994	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	104,227,136 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	71.20	Ｓ3	213.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.4 m x 11.0 m	前面道路：市道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮し査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.20	85.0	60.52	7,000	423,640	12.0	5,083,680
							1.0	423,640
2～ 2	店舗	71.20	90.0	64.08	4,900	313,992	10.0	3,139,920
							1.0	313,992
3～ 3	店舗	71.20	90.0	64.08	3,850	246,708	6.0	1,480,248
							1.0	246,708
～

～

計		213.60	88.3	188.68		984,340		9,703,848
								984,340

⑨年額支払賃料	984,340 円　×　12ヶ月　＝　 11,812,080 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 188.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,132,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,944,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,426,394 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,703,848 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 984,340 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 140,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,659,973 円　　　　（　 142,247 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６　　　　-113	8,926 ( 8,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	7,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,157 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６　　　　-114	6,984 ( 6,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,987
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	382,800 円	63,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,682,741 円	12,944,160　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 688,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 542,300 円	63,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,423,741 円　（　　　　　　 38,469 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,800,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 213.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,414,960 円（　　　　　 49,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,659,973 円
②総費用	3,423,741 円
③純収益　①－②	9,236,232 円
④建物等に帰属する純収益	4,414,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,821,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,585,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,227,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川口 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川口 5-2

埼玉県

埼玉第５

氏名

不動産鑑定士　石田　清巳

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川口市栄町３丁目６６番３｢栄町３－１２－２｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	西7.1m市道	水道、ガス、下水	川口 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 25 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.4 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 89 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．１ｍ市道

交通

施設

川口駅北東方

430m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当分は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線の川口・浦和・大宮駅等の主要駅の駅前商業地域。需要者は同一需給圏に地縁性を持つ地
元企業及び大手の飲食店、パソコンショップ等である。川口駅東口の中心商業地の一角に位置し、市内でも有数の繁華
な駅前商業地域で、需要には根強いものがあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響等から地価は横這い傾向で推
移している。取引価格は法人の規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは、収益性から意志決定を行う法人であり、還元利回り等の指標についても規範性が高く、収益価格の精
度は高い。しかし、希少性の高い駅前商業地で、自用の店舗需要にも根強いものがあること等から、両試算価格を関連
づけ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川口 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,300,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症による厳し
い状況にあるが、東京近接地域である当市の
地価は緩やかな上昇ないし横這い傾向で推移
している。

再開発地区に隣接する人通りの多い駅前商業
地域であるが、コロナ禍等による先行き不透
明感もあり、地価は横這い傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

川口 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１ -35	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
b	４ -301	川口市		更地	（　）	ほぼ正方形	東5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
c	１２ -302	川口市		貸家建付地	（　）	不整形	南19.4m市道、東7.3m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
d	５ -301	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,021,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,021,421	100 [ 74.2]	1,376,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 808,140	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	829,960	100 [ 63.1]	1,315,309		1,320,000
c	(　 ) 1,326,756	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,540,578	100 [ 111.4]	1,382,925		1,380,000
d	(　 ) 869,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	869,726	100 [ 64.3]	1,352,607		1,350,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,360,000 円／㎡]

川口 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,695,938	3,446,616	9,249,322	4,491,080	4,758,242	（　0.9512） 4,526,040	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	102,864,545 円　　　　（　 1,160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川口 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	71.20	Ｓ3	213.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.4 m x 11.0 m	前面道路：市道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ３階建てのフロアー貸しを想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.20	85.0	60.52	7,040	426,061	12.0	5,112,732
							1.0	426,061
2～ 2	店舗	71.20	90.0	64.08	4,880	312,710	10.0	3,127,100
							1.0	312,710
3～ 3	店舗	71.20	90.0	64.08	3,880	248,630	6.0	1,491,780
							1.0	248,630
～

～

計		213.60	88.3	188.68		987,401		9,731,612
								987,401

⑨年額支払賃料	987,401 円　×　12ヶ月　＝　 11,848,812 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 188.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,132,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,980,892 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 519,236 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,461,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,731,612 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 987,401 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 140,859 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,695,938 円　　　　（　 142,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６　　　　-113	8,926 ( 8,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	7,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,200 円/㎡　月額支払賃料（　 7,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６　　　　-114	6,984 ( 6,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	7,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川口 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,400 円	64,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,687,516 円	12,980,892　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 688,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,446,616 円　（　　　　　　 38,726 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 213.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0692	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,491,080 円（　　　　　 50,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,695,938 円
②総費用	3,446,616 円
③純収益　①－②	9,249,322 円
④建物等に帰属する純収益	4,491,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,758,242 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,526,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,864,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,160,000 円／㎡）