鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０４ -10403	熊谷市		更地	（　）	長方形	北東4.8m市道、中間画地		商業 (90,288)
b	４ｋ０５０６ -41	桶川市		更地	（　）	長方形	北西7m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２２１２３２１２ -72	久喜市		更地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２２１２１４０８ -73	春日部市		更地	（　）	長方形	西25m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,150	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	152,015	100 [ 52.8]	287,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 193,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.4]	167,504	100 [ 58.4]	286,822		287,000
c	(　 ) 148,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,253	100 [ 52.5]	282,387		282,000
d	(　 ) 205,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	171,478	100 [ 64.5]	265,857		266,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 281,000 円／㎡]

熊谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,362,277	4,063,019	15,299,258	12,539,800	2,759,458	（　0.9435） 2,603,549	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	50,068,250 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	164.66	Ｓ5	821.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	600 ％	600 ％	200 ㎡	10.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸しの店舗兼事務所ビルを想定した

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.46	88.7	144.16	3,100	446,896	3.0	1,340,688
							1.0	446,896
2～ 2	店舗	164.66	90.1	148.36	2,500	370,900	2.0	741,800
							1.0	370,900
3～ 4	事務所	164.66	90.1	148.36	2,000	296,720	2.0	593,440
							1.0	296,720
5～ 5	事務所	164.66	90.1	148.36	2,000	296,720	2.0	593,440
							1.0	296,720
～

計		821.10	89.8	737.60		1,707,956		3,862,808
								1,707,956

⑨年額支払賃料	1,707,956 円　×　12ヶ月　＝　 20,495,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 737.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,495,472 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,701,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,794,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,862,808 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,707,956 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 532,507 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,362,277 円　　　　（　 96,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０４　　　　-10402	2,216 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０４　　　　-11306	1,689 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,833
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,014,000 円	169,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	819,819 円	20,495,472　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,500 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,063,019 円　（　　　　　　 20,315 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 821.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,539,800 円（　　　　　 62,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,362,277 円
②総費用	4,063,019 円
③純収益　①－②	15,299,258 円
④建物等に帰属する純収益	12,539,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,759,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,603,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,068,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
熊谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊谷 5-2

埼玉県

埼玉第８

氏名

不動産鑑定士　岡本　祐一

TEL.

鑑定評価額

54,600,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊谷市筑波３丁目９３番				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,600)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ5	銀行、店舗等の中層ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	西25m県道	水道、ガス、下水	熊谷 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

熊谷駅前の繁華性の高い商業
地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

熊谷駅北方

70m

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

熊谷駅北口に近い中心商業地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測される。飲食店も多い地域
で、新型コロナの影響により土地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊谷市及び周辺市町の商業地域である。需要者は、熊谷市及び周辺市町の事業者のほか、埼玉県北に店
舗、事務所等の取得を計画する県内及び周辺都県の事業者、不動産業者、投資家等が中心である。当該近隣地域は、飲
食店も多い地域であるため、新型コロナの影響により客足は減少しており、土地需要は弱含みで、地価は下落傾向にあ
る。市場での中心価格帯については、画地規模によって様々であるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、熊谷駅北口に近い繁華性の高い商業地域。比準価格は、商業地域に存する規範性の高い事例を採用し、商
業地としての市場性を反映し精度が高い。収益価格は、収益性の観点から求めた価格であり、想定建物、賃料及び還元
利回り等は適切に設定され、商業地においては比準価格同様重視すべき価格である。よって、比準価格と収益価格を関
連付け、現在の不動産市況を考慮し、前年公示価格との連続性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県北の中心都市であるが、人口は減少傾向、
生産年齢人口も減少傾向にある。一方、高齢
化は約３割と高い。土地取引件数は若干増加
傾向。

熊谷駅に近い商業地域で、地域要因に特段の
変動は無い。飲食店も多い地域で、新型コロ
ナの影響により土地需要は弱含みで、地価は
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	熊谷熊谷Ｒ０４ -10403	熊谷市		更地	（　）	長方形	北東4.8m市道、中間画地		商業 (90,288)
b	熊谷熊谷Ｒ０４ -10401	熊谷市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	熊谷熊谷Ｒ０３ -40430	熊谷市		更地	（　）	長方形	南西6.5m市道、北西2.9m、角地		商業 (100,390)
d	熊谷熊谷Ｒ０３ -40405	熊谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,150	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	152,015	100 [ 51.9]	292,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 123,998	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	102,815	100 [ 38.7]	265,672		266,000
c	(　 ) 74,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	78,673	100 [ 28.2]	278,982		279,000
d	(　 ) 65,247	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	76,761	100 [ 26.6]	288,575		289,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -51.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -12.9	環境　　　　 -63.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.4	環境　　　　 -66.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

熊谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,324,666	4,061,415	15,263,251	12,539,800	2,723,451	（　0.9435） 2,569,576	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	49,414,923 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	164.66	Ｓ5	821.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	600 ％	600 ％	200 ㎡	10.0 m x 18.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸しの店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.46	88.7	144.16	3,295	475,007	3.0	1,425,021
							1.0	475,007
2～ 2	店舗	164.66	90.1	148.36	2,297	340,783	2.0	681,566
							1.0	340,783
3～ 4	事務所	164.66	90.1	148.36	1,997	296,275	2.0	592,550
							1.0	296,275
5～ 5	事務所	164.66	90.1	148.36	1,997	296,275	2.0	592,550
							1.0	296,275
～

計		821.10	89.8	737.60		1,704,615		3,884,237
								1,704,615

⑨年額支払賃料	1,704,615 円　×　12ヶ月　＝　 20,455,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 737.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,455,380 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,697,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,757,583 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,884,237 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,704,615 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 531,465 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,324,666 円　　　　（　 96,623 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	熊谷熊谷（賃）Ｒ０４　　　　-10402	2,216 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,057 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 3 F B
b	熊谷熊谷（賃）Ｒ０４　　　　-10401	1,689 ( 1,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,014,000 円	169,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	818,215 円	20,455,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,500 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,061,415 円　（　　　　　　 20,307 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 821.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,539,800 円（　　　　　 62,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,324,666 円
②総費用	4,061,415 円
③純収益　①－②	15,263,251 円
④建物等に帰属する純収益	12,539,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,723,451 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,569,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,414,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）