別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 熊谷 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -26 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市石原字正天６７７番３ (上石第一１７街区４番２) ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理中の 住宅地域 北東6m区画街路 水道、下水 熊谷 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業中の一般住 宅が増えつつある住宅地域。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ区画街路 交通 施設 熊谷駅北西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理中の住宅地で、戸建住宅が増えつつあり、緩やかに住宅地として熟成していくものと予測する。土 地区画整事業地で居住環境が優れるため、宅地需要は高く、地価はやや上昇傾向傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線熊谷駅、籠原駅、行田駅勢圏の住宅地。需要者は、熊谷市内を中心に周辺市に居住する一次 取得者。市場の需給動向として、熊谷市内の住宅地においては新型コロナの影響は限定的で、区画整理中の住宅地域は 人気が高い地域であるため、宅地需要は高く、地価はやや上昇傾向にある。市場での中心となる価格帯については、土 地は１８０㎡程度で１０００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円前半～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、土地区画整理事業が進む石原地区の住宅地域で、一般住宅の取得を目的とする自用の取引が中心であり、 対象標準地の画地条件や賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は非適用とした。市場性を重視して価格 が形成される住宅地域であることから、規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視 して、現在の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [125.1] [101.5] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北の中心都市であるが、人口は減少傾向、 生産年齢人口も減少傾向にある。一方、高齢 化は約３割と高い。土地取引件数は若干増加 傾向。 地域要因に特段の変動は無い。住宅が増えつ つある土地区画整理中の住宅地域であり、宅 地需要は高く、地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％