別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 熊谷 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -23 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市佐谷田字前方８５３番１ ②地積 　(㎡) 862   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 南西5.5m市道、北側道 水道 熊谷 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南東方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状維持程度の土地利用を維持するものと予測する。地価水準 は底値圏にあって、安定的に推移しており、この傾向は当面続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊谷市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は熊谷市内に居住する一次取 得者が多く、周辺市町からの転入者も含まれる。市場の需給動向としては、旧来からの農家集落地域で宅地需要は多く ないが、地価は底値圏にあり、横ばい程度で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、市街化調整区域内に あっては、画地の規模、画地の細分化の程度によりまちまちであり、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 少子化、高齢化等を反映して、土地需要の趨勢は縮小傾向にあるほか、アパート等の資産運用が困難など保有価値も低 いと思料され、今後物件の維持が困難な所有層からの供給が増加する蓋然性が認められる。従って、市場の実勢を反映 した比準価格を重視し、現下の市街化調整区域内の取引件数の少ないなかで取引価格の安定性等の実情を考慮し、さら に前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は県平均より高く 、上昇している。土地取引件数は若干の増加 傾向で、新設住宅着工戸数は概ね横ばい傾向 にある。 市街地に比較的近くに存する調整区域内の住 宅地域で、農家住宅を中心に一般住宅等も見 られる。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％