別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 熊谷 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -22 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.

鑑定評価額 9,730,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市小泉字沖２８１番１ ②地積 　(㎡) 918   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東7m市道 水道 熊谷 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熊谷市の郊外に位置する農家集落地域であり、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持するものと予測 する。旧大里町の市街化調整区域では需給ともに乏しく、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線熊谷、行田駅、東武東上線東松山駅勢圏に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者の 中心は地縁性の強い近隣居住者の親族等のほか熊谷市や周辺市町の一次取得者も見られる。旧大里町の既成の農家集落 地域で宅地需要は乏しく、底堅い値動きをしている各駅徒歩圏の住宅地と比較して郊外部においては地価の下落率がや や大きい。市街化調整区域における価格水準は規模等により様々なため、市場の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。市街化調整区 域における取引事例は少ないが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たこ とから、比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関 連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [149.1] [100.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北の中心都市であるが、人口は微減傾向で ある。新型コロナの影響は比較的限定的であ ったため、取引件数も安定的に推移している 。 熊谷市街地から距離のある旧大里町の農家集 落で利便性が劣る。特に大きな変化は見られ ず需要も乏しく、依然下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.9 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％