別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 熊谷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -13 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　山田　寛之   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市籠原南２丁目１７５番 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 籠原 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ高崎線始発駅である籠原 駅近くの土地区画整理事業施 行済の環境良好な住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 籠原駅南方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状程度の利用を維持するものと予測する。根強い需要が認め られ、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で籠原駅、熊谷駅、深谷駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は熊谷市とそ の周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得者が多くを占める。駅から徒歩圏にある住宅地や居住環境良好な住宅地 は底堅い値動きを示している。一方、郊外部においては下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は１８０㎡～２００ ㎡前後の土地で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　規模等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は適用していない。しか しながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例はいずれも概ね規範 性を有し、比準価格は同一需給圏内の市場性を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、 代表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 75.1] [104.5] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。 土地取引件数も１月～８月までは前年同期比 で微増傾向。新型コロナの影響は限定的と思 われる。 ＪＲ高崎線始発駅である籠原駅に近い土地区 画整理済の住宅地域で、利便性及び居住環境 が良好である。地域要因に特段の変動は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.9 環境　　　　　　 -20.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％