別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 熊谷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -4 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市銀座４丁目７０１番３４ ｢銀座４－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 熊谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熊谷駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域でほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料す る。地価水準はほぼ横ばいで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は熊谷市とその周辺市町等に 居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で 生活利便性が高く、居住環境も良好であることから潜在需要が底堅い。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１ ３００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心で、対象公示地の規模及び間口・奥行等の画地条件、賃貸 市場の動向等から共同住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法の適用は現実的でないため断念した。底堅 い潜在需要を背景にほぼ横ばいで推移している当該地域の市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、実際の 取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 84.4] [106.0] 100 84,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地 取引件数は増加している。コロナ禍の影響に より停滞感のあった市場には徐々に動きが戻 ってきている。 地域要因に特段の変動は認められない。駅徒 歩圏の利便性の良い住宅地域で需要は根強く 、過去１年間の地価はほぼ横ばいで推移して いる。 個別的要因に変動はない。代替・競争等の関 係にある不動産と比較した優劣及び競争力の 程度は普通で変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.6 環境　　　　　　 -10.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％