別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 川越 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 9-2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　仲野　文孝   TEL.

鑑定評価額 320,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市芳野台２丁目８番４４ ②地積 　(㎡) 6,046   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 南東12m市道 水道、下水 本川越 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 本川越駅北東方 5.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業専用地域内の中規模工場等を中心とする工業団地であり、大きな変動要因はなく、当面は現状維持で安定的 に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川越市及び周辺市町を中心に埼玉県内全域の工業・流通業務地域等である。需要者は、県内又は一部県 外からの倉庫や工場、事業所等の移転、新設企業等が中心となる。特に流通業務用地の需要は強く、利便性が優る工業 地を中心に高額での取引が目立っている。また、周辺市町では企業の誘致活動も盛んで、今後新たな物流系の工業団地 の供給が計画されている。立地条件や画地規模により価格のバラツキが大きく、中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は概ね自社の工場等が建ち並ぶ工業団地で、賃貸物件が殆ど見られない地域の実情を踏まえて、収益還元法は 適用しなかった。自己使用目的での取引が中心で、この取引が取引水準を形成していることから、本件では市場参加者 の属性を踏まえ、前年公示価格を基礎として、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格 との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,200 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [147.4] [100.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気並びに不動産市場は、コロナ禍において 、厳しい状況がやや緩和され、改善傾向がみ られるものの、先行きに関しては未だ不透明 感が強い。 工業団地として熟成しており、県内工業地の 市況を受け、堅調な需要とともに地価の上昇 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％