別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 川越 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 9-1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.

鑑定評価額 777,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市南台１丁目５番１ ②地積 　(㎡) 9,922   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫兼車庫 Ｓ5F1B 中小規模工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 南東8m市道、北東側道 水道、ガス、下水 南大塚 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     9,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 南大塚駅南西方 1.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川越狭山工業団地内の中小工場が建ち並ぶ工業地域で熟成の程度は高く、今後も現状を維持して安定的に推移し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川越市及び周辺市町を中心とした埼玉県内の工業地域である。需要者は、県内又は一部県外からの倉庫 や工場、事業所等の移転、新設企業等が中心となる。コロナ禍での巣ごもり消費によるｅコマース拡大に加え、交通利 便性の良好な当該地域の立地もあって、物流施設適地を中心に需要は引き続き堅調で地価は上昇基調で推移している。 立地条件や画地規模により価格のバラツキが大きく、中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は自用の工場等が中心の工業地域であり、賃貸市場の成熟が低い地域の実情を踏まえて収 益還元法は非適用とした。自己使用目的での取引が主で、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年 公示価格を基礎として、現実の取引市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺標準地や工業地等の動向も踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は微増、老年人口は増加傾向で推 移している。インターネット通販の拡大等に より物流施設用地を中心に需要は堅調に推移 している。 交通利便性に優れることから、物流施設を中 心とした需要は堅調で、地価は強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％