鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０７ -20132	川越市		建付地	（　）	長方形	西10.2m県道、北7.1m、角地		近商 (90,200)
b	２２０１－０２ -20141	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16.4m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２０１－０２ -20147	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m県道、西4m、角地		商業 (90,400)
d	２２０１－０３ -20120	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,976	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	259,520	100 [ 103.9]	249,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 289,584	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,742	100 [ 111.1]	261,694		267,000
c	(　 ) 230,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	223,988	100 [ 89.3]	250,826		256,000
d	(　 ) 282,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	282,616	100 [ 95.6]	295,623		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

川越 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,019,890	4,216,384	16,803,506	13,400,000	3,403,506	（　0.9522） 3,240,818	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	70,452,565 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	266.60	Ｓ4	776.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	20.0 m x 19.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し、２階以上は一室４０㎡程度の１ＬＤＫ９戸、一室５２㎡程度の２ＬＤＫ３戸

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

階段等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	236.80	84.2	199.50	3,290	656,355	6.0	3,938,130
							1.0	656,355
2～ 2	居宅	180.00	95.6	172.00	2,237	384,764	2.0	769,528
							1.0	384,764
3～ 3	居宅	180.00	95.6	172.00	2,270	390,440	2.0	780,880
							1.0	390,440
4～ 4	居宅	180.00	95.6	172.00	2,303	396,116	2.0	792,232
							1.0	396,116
～

計		776.80	92.1	715.50		1,827,675		6,280,770
								1,827,675

⑨年額支払賃料	1,827,675 円　×　12ヶ月　＝　 21,932,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 715.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,932,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,820,364 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,111,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,280,770 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,827,675 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 850,559 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,019,890 円　　　　（　 53,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０２　　　　-10	4,639 ( 4,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,290 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１－０２　　　　-12	3,114 ( 3,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,918
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	877,284 円	21,932,100　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,700,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,216,384 円　（　　　　　　 10,811 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 776.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,400,000 円（　　　　　 34,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,019,890 円
②総費用	4,216,384 円
③純収益　①－②	16,803,506 円
④建物等に帰属する純収益	13,400,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,403,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,240,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,452,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
川越 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 5-12

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中野　拓

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市富士見町８番７				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	西18m県道、南側道	水道、ガス、下水	川越 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

川越駅南東方

700m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

川越駅に近く、幹線道路沿いの利便性の高い商業地域であるが、小規模な店舗・事務所がマンションやアパート
等の共同住宅に建替えられつつあり、今後とも、商業地としての性格が希薄化してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川越市やその近隣の市町村に所在する、近隣商業地域や利便性の高い路線商業地域と把握した。主たる需
要者は事業拠点を求める法人企業等とマンションの開発分譲業者等が競合しているが、高層の商業施設等の開発は見込
めない。対象標準地の近隣地域は旧来からの商業地であるが、徐々にその性格が住宅地へと移行しつつある。商業地の
取引事例は希少であり、その中心価格帯を指摘することは困難であるが、地価は持ち直しの傾向にあると推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格には開差が生じた。対象標準地は、高度開発に制約があるため収益性を追求することは困難であり
、また、近隣地域にはマンション等の居住用建物が多く、繁華性にも乏しいことから低位に試算されたと思料される。
比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する事例に依拠しており、客観的で信頼性の高い価格として試算された。
以上の検討により、本件では、比準価格を関連付けて、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 367,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[144.6]

[102.0]
100

261,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の再拡大が懸念さ
れるが、日本経済は緩やかな回復軌道に乗り
つつあり、地価動向全般にも安定化の兆候が
認められる。

小規模な店舗・事務所にマンション等の共同
住宅が混在する地域である。駅や商業施設へ
の利便性は高く、地価は回復基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +7.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０７ -20132	川越市		建付地	（　）	長方形	西10.2m県道、北7.1m、角地		近商 (90,200)
b	２２０１－０２ -20141	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16.4m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２０１－１２ -20140	川越市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	２２０１－０２ -20147	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m県道、西4m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,976	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	256,258	100 [ 104.0]	246,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 289,584	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,742	100 [ 111.1]	261,694		267,000
c	(　 ) 392,368	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	394,330	100 [ 134.3]	293,619		299,000
d	(　 ) 230,708	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	224,436	100 [ 89.1]	251,892		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

川越 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,957,380	4,213,775	16,743,605	13,400,000	3,343,605	（　0.9522） 3,183,781	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	69,212,630 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗併用住宅	266.60	Ｓ4	776.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	20.0 m x 19.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロアー分割貸し、２階～４階は平均専有面積４３㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 92.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	236.80	84.2	199.50	3,280	654,360	6.0	3,926,160
							1.0	654,360
2～ 2	居宅	180.00	95.6	172.00	2,230	383,560	2.0	767,120
							1.0	383,560
3～ 3	居宅	180.00	95.6	172.00	2,260	388,720	2.0	777,440
							1.0	388,720
4～ 4	居宅	180.00	95.6	172.00	2,300	395,600	2.0	791,200
							1.0	395,600
～

計		776.80	92.1	715.50		1,822,240		6,261,920
								1,822,240

⑨年額支払賃料	1,822,240 円　×　12ヶ月　＝　 21,866,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 715.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,866,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,814,951 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,051,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,261,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,822,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 848,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,957,380 円　　　　（　 53,737 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０２　　　　-4	2,493 ( 2,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,185	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,385 円/㎡　月額支払賃料（　 3,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１－１２　　　　-20112	3,036 ( 2,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	3,584
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	874,675 円	21,866,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,700,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,213,775 円　（　　　　　　 10,805 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 776.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,400,000 円（　　　　　 34,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,957,380 円
②総費用	4,213,775 円
③純収益　①－②	16,743,605 円
④建物等に帰属する純収益	13,400,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,343,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,183,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,212,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）