別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 川越 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -44 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　仲野　文孝   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字寺尾字壱町八反８７８番７ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の住宅の中に 畑地等が見られる住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 上福岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 上福岡駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、近年、徐々に畑や駐車場の小規模開発が行われ低層住宅地域として熟成しており、今後とも、この 住環境を維持していくものと予測する。地価は概ね横ばい傾向であるが先行き不透明感が強い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね、川越市・ふじみ野市等の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち、川越市居住 者等がほとんどを占めるが、一部圏外からの転入者もみられる。畑等も残るが小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地 域である。市場は一部回復傾向を見せつつも、当該地域は現状維持程度で推移している。土地は１２０㎡程度で１，０ ００万円台中盤、新築の戸建物件は敷地１００㎡程度で３，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であること、また、規模が大きな土地に関しては、若干、低層アパート等が見られるものの、標 準地規模の土地に関しては投資採算的にも収益物件は見られない。従って、本件では、市場性に着目した比準価格を重 視し、収益価格は算定せず、代表標準地との検討及び前年対象標準地価格との連続性等総合的に勘案し、対象標準地の 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [110.2] [104.5] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気並びに不動産市場は、コロナ禍において 、厳しい状況がやや緩和され、改善傾向がみ られるものの、先行きに関しては未だ不透明 感が強い。 小規模一般住宅中心の住宅地域で、畑等も残 るが、周辺環境に大きな変動は見られない。 地価は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -0.9 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％