別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -43 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市氷川町１４０番４ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ国道背後の住 宅地域 東4.2m道路 水道、ガス、下水 本川越 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  10.4 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 本川越駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがっ て、当面は現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線川越駅及び川越市駅、西武新宿線本川越駅を中心に鉄道各駅等を最寄駅とする川越市中心部か らやや郊外に存する住宅地域と判断する。主たる需要者は東京都心圏等に通勤する勤労者となっている。概ね熟成して いる地域であり、需要はさほど高くはない地域であり、取引動向は活発とはいえない。新築戸建住宅の成約水準につい てはややバラつきがあるものの、標準地程度の規模であれば概ね２千万円台半ば前後程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏に存する事例である。補 修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については、対象標準地が賃貸経営における経済合理的な収益性 を確保するのに必要な面積を満たさないことから試算を見送った。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均 衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [153.9] [103.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、景気動向 の回復への動きは弱く、新たな変異ウイルス も懸念される。 地域要因に特に変動はないものの、新型コロ ナウイルス感染症による地価の下落傾向は収 まり横ばいで推移しているものと思料する。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％