鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０２ -20122	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		準住居 (60,160)
b	２２０１－０２ -20141	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16.4m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２２０１－０８ -20135	川越市		建付地	（　）	台形	南西4m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	２２０１－０７ -20132	川越市		建付地	（　）	長方形	西10.2m県道、北7.1m、角地		近商 (90,200)
e	２２０１－０８ -20106	川越市		更地	（　）	長方形	北5.9m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,755	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,219	100 [ 90.9]	255,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	259,000
b	(　 ) 289,584	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	296,387	100 [ 118.5]	250,116		254,000
c	(　 ) 280,233	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	271,298	100 [ 105.5]	257,155		261,000
d	(　 ) 265,976	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	279,901	100 [ 109.2]	256,320		260,000
e	(　 ) 240,271	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	240,752	100 [ 94.0]	256,119		260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.9	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 259,000 円／㎡]

川越 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,003,074	1,075,114	3,927,960	3,172,400	755,560	（　0.9758） 737,275	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	16,027,717 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.67	Ｓ3	217.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	115 ㎡	8.7 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（１ＬＤＫ、各室の賃貸面積約３１㎡）全６戸を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

廊下等の内部共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	72.45	85.0	61.58	2,304	141,880	1.0	141,880
							1.0	141,880
2～ 2	居宅	72.45	85.0	61.58	2,375	146,253	1.0	146,253
							1.0	146,253
3～ 3	居宅	72.45	85.0	61.58	2,399	147,730	1.0	147,730
							1.0	147,730
～

～

計		217.35	85.0	184.74		435,863		435,863
								435,863

⑨年額支払賃料	435,863 円　×　12ヶ月　＝　 5,230,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,230,356 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,796,236 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,863 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 435,863 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 202,841 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,003,074 円　　　　（　 43,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－１２　　　　-20108	1,538 ( 1,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 83.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,477 円/㎡　月額支払賃料（　 2,375 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－１２　　　　-20103	2,205 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,500 円	51,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	209,214 円	5,230,356　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,700 円	51,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,075,114 円　（　　　　　　 9,349 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 217.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,172,400 円（　　　　　 27,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,003,074 円
②総費用	1,075,114 円
③純収益　①－②	3,927,960 円
④建物等に帰属する純収益	3,172,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	755,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	737,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,027,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
川越 -40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -40

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　阿久津　裕志

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市脇田本町１８番３６				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	川越 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

川越駅西方

550m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

川越駅徒歩圏内の利便性の高い安定した住宅地域であり今後も需要は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 257,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川越市の中心市街地の周辺部に存する川越市内の住宅地の圏域。需要者は自用の比較的高価格帯の物件
を取得可能な個人及び買替層等が中心となっている。当該地域はターミナル駅徒歩圏で利便性や都心への通勤等にも優
れており需要が高い地域であるが供給は限定的となっている。需要の中心価格帯は規模によるが新築戸建住宅で４，０
００万円～５，０００万円台程度であるが高価格帯の物件も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地の周辺には一般住宅のほか共同住宅等が混在するが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。
比準価格は当該住宅地に係る市場性を反映し実証的で規範性が高い。一方収益価格は快適性を重視する当該住宅地にお
ける説得性はやや低いものと判断される。以上より、本件においては比準価格を標準とし収益価格を参考に代表標準地
との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 268,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[106.0]

100
[103.5]

[101.5]
100

253,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの厳しい状況が緩和ぎみも
持ち直しに弱い動きがあり、川越市の住宅地
の地価は横這いから回復傾向で推移している
。

川越駅西口から徒歩圏の利便性に優れた住宅
地で需要が高い。地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０５ -20115	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、東6m、角地		２住居地区計画等 (50,150)
b	２２０１－０９ -20110	川越市		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２２０１－０８ -20107	川越市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.2m市道、中間画地		１中専 (60,168)
d	２２０１－０２ -20116	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２０１－０５ -20112	川越市		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,585	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	262,411	100 [ 106.1]	247,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 190,052	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	218,353	100 [ 83.2]	262,444		266,000
c	(　 ) 210,994	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	208,497	100 [ 84.5]	246,742		250,000
d	(　 ) 229,441	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	230,129	100 [ 89.4]	257,415		261,000
e	(　 ) 200,884	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	249,365	100 [ 95.4]	261,389		265,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -11.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 257,000 円／㎡]

川越 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,996,726	1,074,849	3,921,877	3,172,400	749,477	（　0.9758） 731,340	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,898,696 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.67	Ｓ3	217.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	115 ㎡	8.7 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ（約３１㎡）各階同型で全６戸を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

廊下等の内部共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	72.45	85.0	61.58	2,301	141,696	1.0	141,696
							1.0	141,696
2～ 2	居宅	72.45	85.0	61.58	2,372	146,068	1.0	146,068
							1.0	146,068
3～ 3	居宅	72.45	85.0	61.58	2,396	147,546	1.0	147,546
							1.0	147,546
～

～

計		217.35	85.0	184.74		435,310		435,310
								435,310

⑨年額支払賃料	435,310 円　×　12ヶ月　＝　 5,223,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,223,720 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 433,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,790,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,310 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 435,310 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 202,583 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,996,726 円　　　　（　 43,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－１２　　　　-20103	2,205 ( 2,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,372 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０４　　　　-8	2,197 ( 2,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	2,483
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,500 円	51,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,949 円	5,223,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,700 円	51,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,074,849 円　（　　　　　　 9,347 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 217.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 45 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,172,400 円（　　　　　 27,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,996,726 円
②総費用	1,074,849 円
③純収益　①－②	3,921,877 円
④建物等に帰属する純収益	3,172,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	749,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	731,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,898,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）