別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -34 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字吉田字堤内６４１番８ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 霞ケ関 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 霞ケ関駅北方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域を形成しており、近隣地域に変化は認められない。今後も、現状の良好な住環境を維持して、 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市、坂戸市、鶴ヶ島市内に存する各鉄道駅勢圏の住宅地域。主たる需要者層は、同一需給圏内の居住 者及び都心等に通勤する勤労者世帯である。すでに成熟した既成の住宅地域であることから、新規の供給は既存所有者 によるものがほとんどである。取引の中心となる価格帯は、土地は対象不動産と同規模のもので１，０００万円台半ば 、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内において標準的画地規模程度では経済合理的な賃貸経営の可能性が乏しく、適切な手法適用は困難と判断、 収益還元法は適用しない。主な需要者は、居住目的の一次取得者で、当該需要者は類似の取引価格等から形成される地 価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取引価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [148.3] [104.5] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は微増傾向から横ばい、直近では 僅かに減少している。新型コロナウイルスの 影響を受けつつも需要は回復傾向に向かいつ つある。 成熟した住宅地域に所在し、地域要因に変動 はない。地価は回復傾向に向かいつつあるが 、新型コロナウイルスの影響による不透明感 も残る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.1 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％