別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 川越 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -30 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　堀口　学郎   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市上野田町５０番７ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 川越市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 川越市駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅中心の住宅地域であり、今後も市街部既成住宅地域として熟成度を高めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上、西武新宿、ＪＲ川越各沿線で、概ね川越、坂戸、鶴ヶ島各市の圏域。需要者の中心は３０歳台 で一次取得者が多い。川越市駅から都心寄りは比較的需要が強く特に急行停車駅（川越等）においてその傾向が顕著で ある。コロナ禍で混乱した土地市場は正常に戻りつつあり中心市街地の需要が回復してきたことを受け地価は緩やかな がら上昇傾向で推移している。近隣地域における新築戸建物件の需要の中心は３，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域内の自用住宅主体の地域で賃貸需要が極めて小さく、標準地積も経済合理的賃貸経 営が可能な規模でない。したがって収益需要は小さく収益価格の試算を断念した。本件は比準価格のみの試算であるが 、規範性の高い事例を中心に求めた価格は市場実勢を顕現できたと判断する。よって当該比準価格を採用し、さらに前 年公示価格を基礎としつつ単価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    268,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [106.0] 100 [169.0] [100.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動の混乱が地価に及ぼ す影響は限定的となり、市況は改善傾向にあ る。 当該近隣は住環境が良好であり、引き続き住 宅地としての熟成度を高めていくものと予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +12.5 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％