別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -26 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 88,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市むさし野南１０番１５ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 南大塚 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　   9.3 ｍ、規模　　       107 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 南大塚駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近傍に残る農地や駐車場等の宅地開発が進捗しており、住宅地としての成熟度が高まりつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川越市西部や南部に所在する各駅から徒歩圏外の広域的な住宅地一帯と判定した。バス便利用を前提と した駅徒歩圏外の住宅地であり、利便性に欠け、人気に劣る側面があるものの、地価が低位で取引されていることによ り、需要者の中心である市内や近傍の市町村への通勤世帯の第一次取得者層への訴求力は認められる。同一需給圏内の 類似地域では、対象標準地規模の土地で１千万円前後の水準が取引の中心価格帯を形成している模様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパート等の共同住宅がなく、また、合理的な賃貸経営も困難であると判断して、収益還元法の適用は見 送った。近隣地域は一般住宅を主とする地域であり、比準価格は、同一需給圏内の類似地域におけるこれら一般住宅規 模の敷地に係る実際の市場取引に基づいて試算されており、その説得力は高いものと判断した。以上の検討により、本 件では比準価格を標準とし、代表標準地を規準して得た価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [183.8] [106.0] 100 88,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の再拡大が懸念さ れるが、日本経済は緩やかな回復軌道に乗り つつあり、地価動向全般にも安定化の兆候が 認められる。 近傍に見られた駐車場や農地等の低・未利用 地の宅地開発が進捗しつつあり、下落傾向に あった地価も安定化しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％