別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -25 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市砂新田５丁目３５番９ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北西6.2m道路 水道、ガス、下水 新河岸 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 新河岸駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各駅勢圏に在る川越市内の住宅地域と判定した。需要の中心は、 同一需給圏内に居住する個人である。中古住宅のほか一部空地等について新築戸建分譲等の供給も見られるが、地価水 準は一般的要因並びに地域要因の動向から横這いで推移している。不動産取引の中心価格帯は、土地約１００㎡程度で １，２００万円前後、新築戸建住宅は２，５００万円前後と分析した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域に存する。近隣地域における不動産取引の主たる需要者は自己利用目 的の個人であり、取得価格としての比準価格が重視され、説得力は優る。収益還元法は、対象標準地の画地規模が小さ く合理的な収益想定が困難なため適用しない。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との 均衡に十分に留意して前年度標準地価格も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [128.1] [101.5] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さが見られる。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域 要因に特段の変動はない。地価水準は横這い で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％