鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１３ -20121	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２０１－０２ -20105	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m道路、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２０１－１３ -20114	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南、無道路地		１低専 (50,80)
d	２２０１－１３ -20116	川越市		建付地	（　）	袋地等	南3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２２０１－１２ -20103	川越市		更地	（　）	袋地等	北4m道路、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,805	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	130,427	100 [ 98.4]	132,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 133,041	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	130,070	100 [ 97.6]	133,268		137,000
c	(　 ) 106,638	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	101,105	100 [ 88.1]	114,762		118,000
d	(　 ) 140,333	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	144,651	100 [ 126.1]	114,711		118,000
e	(　 ) 90,700	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	99,277	100 [ 97.9]	101,407		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

川越 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,430,382	507,993	1,922,389	1,565,460	356,929	（　0.9731） 347,328	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,389,957 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.43	ＬＳ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	180 ％	142 ㎡	9.0 m x 15.8 m	前面道路：道路　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は３５㎡程度を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	71.00	99.4	70.60	1,473	103,994	1.0	103,994
							0.0	0
2～ 2	居宅	71.00	99.4	70.60	1,519	107,241	1.0	107,241
							0.0	0
～

～

～

計		142.00	99.4	141.20		211,235		211,235
								0

⑨年額支払賃料	211,235 円　×　12ヶ月　＝　 2,534,820 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,534,820 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,428,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,235 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,430,382 円　　　　（　 17,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０４　　　　-4	1,717 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,519 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０４　　　　-10	1,242 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,393 円	2,534,820　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,900 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,993 円　（　　　　　　 3,577 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,565,460 円（　　　　　 11,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,430,382 円
②総費用	507,993 円
③純収益　①－②	1,922,389 円
④建物等に帰属する純収益	1,565,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	356,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	347,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,389,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
川越 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -23

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中野　拓

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市月吉町３２番４８				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域	西4.5m道路	水道、ガス、下水	川越市 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ道路

交通

施設

川越市駅北西方

1.3km

法令

規制

１中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、戸建住宅や低層のアパートが建ち並ぶ成熟した住宅地域を形成しており、今後も、現状の住環境を
維持して推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川越市内の旧市街地内に所在して、戸建住宅が多く建ち並ぶ成熟した住宅地域一円と把握した。主たる
需要者は、都心等に通勤する勤労者世帯であり、第二次取得者層も含む。近隣地域は成熟した住宅地域であるため開発
の余地は乏しく、取引はほとんど認められないが、地価は回復基調に戻りつつある。同一需給圏内の類似地域において
は、対象標準地規模の宅地で１千万円台後半から２千万円台にかけてが取引の中心価格帯を形成している模様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格より低位に試算された。近傍にアパート等賃貸物件も存するが、標準地程度の規模の画地では不動
産投資に基づく経済合理性のある賃貸経営は困難と思料される。比準価格は、個人が自己の居住の用に供すると想定さ
れる規模の画地に係る市場取引に依拠しており、規範性のある事例から導かれた価格の信頼性は高い。よって、収益価
格は参考に留め、比準価格を標準として、代表標準地を規準して得た価格の均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 268,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[106.0]

100
[200.9]

[103.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の再拡大が懸念さ
れるが、日本経済は緩やかな回復軌道に乗り
つつあり、地価動向全般にも安定化の兆候が
認められる。

中小規模の戸建住宅が多く見られる成熟した
住宅地域に所在しており、地域要因に変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－１３ -20121	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２０１－１２ -20106	川越市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、北東4m、角地		１住居 (70,160)
c	２２０１－０１ -20111	川越市		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２０１－０２ -20119	川越市		建付地	（　）	不整形	南西5.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２２０１－１０ -20125	川越市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,805	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	130,427	100 [ 98.0]	133,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 141,407	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	132,602	100 [ 101.7]	130,385		134,000
c	(　 ) 160,129	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	163,543	100 [ 120.6]	135,608		140,000
d	(　 ) 116,169	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	114,127	100 [ 89.2]	127,945		132,000
e	(　 ) 141,162	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	137,599	100 [ 121.8]	112,971		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

川越 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,455,194	504,675	1,950,519	1,565,460	385,059	（　0.9731） 374,701	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,972,362 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.43	ＬＳ2	142.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	180 ％	142 ㎡	9.0 m x 15.8 m	前面道路：道路　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は３５㎡程度を想定

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	71.00	99.4	70.60	1,430	100,958	1.0	100,958
							1.0	100,958
2～ 2	居宅	71.00	99.4	70.60	1,470	103,782	1.0	103,782
							1.0	103,782
～

～

～

計		142.00	99.4	141.20		204,740		204,740
								204,740

⑨年額支払賃料	204,740 円　×　12ヶ月　＝　 2,456,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,456,880 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 103,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,353,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	204,740 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,740 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,542 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,455,194 円　　　　（　 17,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－１２　　　　-20101	1,459 ( 1,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [108.7]	100 [100.0]	1,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,534 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０２　　　　-8	1,707 ( 1,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.7]	100 [100.0]	1,611
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,275 円	2,456,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,900 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 504,675 円　（　　　　　　 3,554 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 142.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,565,460 円（　　　　　 11,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,455,194 円
②総費用	504,675 円
③純収益　①－②	1,950,519 円
④建物等に帰属する純収益	1,565,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	385,059 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,972,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）