別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -22 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字山田字西町２５０番４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南4.6m市道 水道、ガス、下水 本川越 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 本川越駅北方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがっ て、当面は現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線川越駅及び川越市駅、西武新宿線本川越駅を中心に鉄道路線の各駅を最寄駅とする川越市及び 周辺市町の中心部からやや郊外に存する住宅地域と判断する。主たる需要者は東京都心圏等に通勤する勤労者となって いる。概ね熟成している地域であり、需要はあまり高くなく取引動向はさほど活発ではない。新築戸建住宅の成約水準 についてはややバラつきがあるものの、標準地程度の規模であれば概ね２千万円台半ば前後程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏に存する事例である。補 修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については、対象標準地が賃貸経営における経済合理的な収益性 を確保するに必要な面積を満たさないことから試算を見送った。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡 にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [195.9] [106.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、景気動向 の回復への動きは弱く、新たな変異ウイルス も懸念される。 当該地域は戸建住宅、共同住宅が混在する地 域であり、特段の変動要因は見られない。 接道方位南であるほかは、規模・形状等は標 準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  +8.1 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％