別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 川越 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -17 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　仲野　文孝   TEL.

鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字上松原字内三保埜２２６番 ②地積 　(㎡) 1,129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東8m市道 水道 川越 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,129 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 川越駅南方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内で農地が多く、農家住宅のほか一般住宅、事業所等が散在する地域であり、今後 も現状維持の状態で推移していくものと予測する。地価は概ね横ばい傾向であるが先行き不透明感が強い。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川越市を中心に、ふじみ野市、三芳町等の隣接市町における市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中 心は、川越市等の居住者が中心で、比較的まとまった規模の土地を受容する法人等もみられる。古くからの農家集落地 域で、地縁的選好性が強く、また、コロナ禍における市場減退からの回復も遅く、需給ともにかなり低調で取引件数が 少ない状況にある。従って、中心となる成約価格帯の把握は困難な状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の比較的広敷地の住宅需要が中心で、且つ、収益目的の投資採算性のある使用は見込めないため、比 準価格が価格判断の中心となる。取引事例比較法のみとなったが、前年公示価格を基礎として、市場の実勢を反映した 比準価格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気並びに不動産市場は、コロナ禍において 、厳しい状況がやや緩和され、改善傾向がみ られるものの、先行きに関しては未だ不透明 感が強い。 周辺地域において大規模な開発等もないため 、当面静態的な地域のあり方を維持するもの と予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％