別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -15 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　蛙原　康善   TEL.

鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字寺山字宮田４５５番１ ②地積 　(㎡) 1,113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西5m市道 水道 川越市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの農村集落 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　 交通 施設 川越市駅北方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 田園地帯の中の集落として長年機能しており、今後も現状が維持されると予測します。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市で、需要者の中心は圏内の地縁者・血縁者です。最寄駅から遠い住宅地のため 従来から開発機運の盛り上がりに欠けていました。国道１６号線と国道２５４号線を結ぶ北環状線が開通しましたが、 沿道に店舗の張り付きが見られるのは時間を要するため、宅地開発への影響は小さいと判断しました。不動産業者によ る新築戸建で２０００万円台前半が中心価格となっています。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から徒歩圏外の農村集落として機能しているため、賃貸市場が活発に機能しているとは言えません。このため収 益還元法の採用は実態と乖離した価格を導出する危険が有り見送りました。対象地域が主に居住用戸建の売買市場を薄 く形成しているので、実証的な取引価格に裏付けられた比準価格を標準とし代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上 記のとおり決定しました。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.2] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内中小企業の景況感は厳しい状況ですが製 造業を中心に持ち直しの動きが続いており、 先行きについては改善の動きがみられます。 　 旧来からの農村集落で、宅地転用の動機付け に大きな変化が無く需要の高揚は認められま せん。 個別的要因に変動はありません。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％