鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０４ -20139	川越市		建付地	（　）	長方形	北4.2m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
b	２２０１－１１ -20113	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6.5m市道、西4.1m、角地		１低専 (60,100)
c	２２０１－１０ -20116	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２２０１－０９ -20118	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、北西4m、角地		１低専 (60,100)
e	２２０１－０８ -20121	川越市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、西3.5m、二方路		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,584	100 [ 99.6]	134,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 136,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	125,195	100 [ 89.5]	139,883		140,000
c	(　 ) 127,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	123,637	100 [ 86.5]	142,933		143,000
d	(　 ) 119,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	110,902	100 [ 79.8]	138,975		139,000
e	(　 ) 111,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	104,906	100 [ 76.8]	136,596		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.3	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

川越 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,811,492	575,792	2,235,700	1,746,090	489,610	（　0.9731） 476,439	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,137,000 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.74	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	12.3 m x 13.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸想定、平均専有面積３９㎡程度

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.20	99.5	78.80	1,527	120,328	1.0	120,328
							0.0	0
2～ 2	居宅	79.20	99.5	78.80	1,574	124,031	1.0	124,031
							0.0	0
～

～

～

計		158.40	99.5	157.60		244,359		244,359
								0

⑨年額支払賃料	244,359 円　×　12ヶ月　＝　 2,932,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,932,308 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 123,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,809,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,359 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,341 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,811,492 円　　　　（　 17,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０１　　　　-20104	1,389 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.1]	100 [100.0]	1,602	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,574 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０１　　　　-20106	1,283 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	1,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	26,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,292 円	2,932,308　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,792 円　（　　　　　　 3,490 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,746,090 円（　　　　　 10,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,811,492 円
②総費用	575,792 円
③純収益　①－②	2,235,700 円
④建物等に帰属する純収益	1,746,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	489,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	476,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,888 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,137,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
川越 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -11

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　阿久津　裕志

TEL.

鑑定評価額

22,900,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市大字的場字二本杉２８４２番９				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパートが見られる住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	霞ケ関 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.3 ｍ、奥行　約　　 13.3 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

霞ケ関駅北方

200m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の住宅地域であり街区及び街路の状況に変化は乏しく当面の間は現状維持の状態で推移するものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線、ＪＲ川越線、西武新宿線の各沿線で、概ね川越市及び隣接市町の圏域。需要者の中心は川越
市及び隣接市町等の居住者で１次取得者と買替者が大半を占める。当地域は駅徒歩圏であるが、街区及び街路はやや雑
然とした既成の住宅地となっており需給の動きはやや弱い状況で推移している。新築の戸建物件は３，０００万円台の
物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地は既成の住宅地であり一般住宅のほかアパート等も見られるが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心とな
っている。比準価格は多数の取引事例から選択検討され市場性を反映している。一方収益価格は低位に求められており
快適性を重視する当該住宅地における説得性は低いものと判断される。以上より、本件においては比準価格を採用し代
表標準地との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[111.2]

[100.0]
100

139,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの厳しい状況が緩和ぎみも
持ち直しに弱い動きがあり、川越市の住宅地
の地価は横這いから回復傾向で推移している
。

既成住宅地で地域要因に特段の変動はない。
地価は横這い傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.9
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０２ -20125	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２２０１－１０ -20116	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２２０１－０４ -20139	川越市		建付地	（　）	長方形	北4.2m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	２２０１－０２ -20123	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m道路、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	２２０１－０９ -20118	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、北西4m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,108	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	147,472	100 [ 100.0]	147,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 127,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	123,637	100 [ 89.2]	138,607		139,000
c	(　 ) 133,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,584	100 [ 97.0]	137,715		138,000
d	(　 ) 117,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	119,747	100 [ 89.3]	134,095		134,000
e	(　 ) 119,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	110,902	100 [ 79.8]	138,975		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.3	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

川越 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,811,229	571,026	2,240,203	1,746,090	494,113	（　0.9731） 480,821	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,230,234 円　　　　（　 62,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.74	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	12.3 m x 13.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ４戸想定、平均専有面積３９㎡程度

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.20	99.5	78.80	1,465	115,442	1.0	115,442
							1.0	115,442
2～ 2	居宅	79.20	99.5	78.80	1,510	118,988	1.0	118,988
							1.0	118,988
～

～

～

計		158.40	99.5	157.60		234,430		234,430
								234,430

⑨年額支払賃料	234,430 円　×　12ヶ月　＝　 2,813,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,813,160 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,153 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,695,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,430 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,430 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,976 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,811,229 円　　　　（　 17,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－０１　　　　-20105	1,362 ( 1,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	1,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,510 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－０１　　　　-20103	1,267 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	26,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,526 円	2,813,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,026 円　（　　　　　　 3,461 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,746,090 円（　　　　　 10,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,811,229 円
②総費用	571,026 円
③純収益　①－②	2,240,203 円
④建物等に帰属する純収益	1,746,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	494,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	480,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,230,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,000 円／㎡）