鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川越 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０５ -24517	ふじみ野市		更地	（　）	長方形	北西4m未舗装私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２２０１－０８ -20123	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、北4.5m、準角地		１低専 (60,80)
c	２２０１－０９ -20118	川越市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、北西4m、角地		１低専 (60,100)
d	２２０１－０２ -20123	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m道路、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	２２０１－１０ -20112	川越市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.5]	121,227	100 [ 107.9]	112,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 116,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	110,807	100 [ 99.0]	111,926		114,000
c	(　 ) 119,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	110,902	100 [ 99.1]	111,909		114,000
d	(　 ) 117,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	119,747	100 [ 106.6]	112,333		114,000
e	(　 ) 116,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	116,058	100 [ 99.9]	116,174		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

川越 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,338,378	476,725	1,861,653	1,491,870	369,783	（　0.9731） 359,836	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,656,085 円　　　　（　 54,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.10	ＬＳ2	135.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	141 ㎡	11.4 m x 12.2 m	前面道路：道路　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（１ＬＤＫ、平均専有面積約３４㎡）

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部供用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 2	居宅	67.68	99.4	67.28	1,470	98,902	2.0	197,804
							1.0	98,902
1～ 1	居宅	67.68	99.4	67.28	1,426	95,941	2.0	191,882
							1.0	95,941
～

～

～

計		135.36	99.4	134.56		194,843		389,686
								194,843

⑨年額支払賃料	194,843 円　×　12ヶ月　＝　 2,338,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,338,116 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,201 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,239,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	389,686 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 194,843 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 94,730 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,338,378 円　　　　（　 16,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－１０　　　　-1	1,700 ( 1,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [117.7]	100 [100.0]	1,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,535 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－１０　　　　-3	1,912 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.8]	100 [100.0]	1,609
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,500 円	22,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	93,525 円	2,338,116　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,725 円　（　　　　　　 3,381 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 135.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,491,870 円（　　　　　 10,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,338,378 円
②総費用	476,725 円
③純収益　①－②	1,861,653 円
④建物等に帰属する純収益	1,491,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	359,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,656,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
川越 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -9

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　仲野　文孝

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市南大塚１丁目９番１６				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模住宅、事業所の混在する一般住宅地域	北西4.5m道路	水道、ガス、下水	南大塚 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　　　　北
４．５ｍ道路

交通

施設

南大塚駅北方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成してきており、今後も、この住環境を維持していくものと予測する。地価
は概ね横ばい傾向にあるが、先行き不透明感が強い。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武新宿線、東武東上線、ＪＲ川越線沿線で、概ね川越市等の圏域。需要者の中心は川越市内に居住する
１次取得者層等が大半を占めるが、一部圏外からの需要も見られる。国道背後で駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、街
路・環境条件等はやや劣る。市場は一部回復傾向を見せつつも、当該地域は現状維持程度で推移している。土地は１４
０㎡程度で１，０００万円台中盤、新築戸建住宅は土地１００㎡程度で２，５００万円前後の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

敷地が大きな土地に関しては、共同住宅等が混在しているものの、自用目的の取引が中心であることから、本件では、
市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、さらに代表標準地との検討及び前年対象標準地価格
との連続性等総合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川越 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[137.9]

[101.5]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気並びに不動産市場は、コロナ禍において
、厳しい状況がやや緩和され、改善傾向がみ
られるものの、先行きに関しては未だ不透明
感が強い。

東方は関越自動車道、南方は国道１６号線で
地域が分断されてしまい住環境がやや劣る。
地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川越 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１－０４ -20129	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		準住居 (60,160)
b	２２０１－１０ -20129	川越市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		準住居 (70,200)
c	２２０１－０２ -20136	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m道路、中間画地		１低専 (50,80)
d	２２０１－０４ -20124	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、西3.3m、角地		１中専 (70,168)
e	２２０１－０７ -20125	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m私道、南4m、二方路		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	111,376	100 [ 101.8]	109,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 137,761	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	135,725	100 [ 122.2]	111,068		113,000
c	(　 ) 108,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	112,629	100 [ 91.5]	123,092		125,000
d	(　 ) 129,438	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	118,533	100 [ 107.0]	110,779		112,000
e	(　 ) 98,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	89,836	100 [ 89.5]	100,375		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.9	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

川越 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,301,808	475,236	1,826,572	1,491,870	334,702	（　0.9731） 325,699	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,929,766 円　　　　（　 49,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.10	ＬＳ2	135.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	141 ㎡	11.4 m x 12.2 m	前面道路：道路　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約３４㎡）各階同型４戸を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部供用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	67.68	99.4	67.28	1,405	94,528	1.0	94,528
							1.0	94,528
2～ 2	居宅	67.68	99.4	67.28	1,448	97,421	1.0	97,421
							1.0	97,421
～

～

～

計		135.36	99.4	134.56		191,949		191,949
								191,949

⑨年額支払賃料	191,949 円　×　12ヶ月　＝　 2,303,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 134.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,303,388 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,206,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	191,949 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,949 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,323 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,301,808 円　　　　（　 16,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１－１０　　　　-7	1,329 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,595	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,448 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２０１－１０　　　　-4	1,252 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 67.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,500 円	22,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,136 円	2,303,388　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 189,500 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,236 円　（　　　　　　 3,370 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 135.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,491,870 円（　　　　　 10,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,301,808 円
②総費用	475,236 円
③純収益　①－②	1,826,572 円
④建物等に帰属する純収益	1,491,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	334,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,929,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,100 円／㎡）