別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字古谷上字沼端２０４１番１ ②地積 　(㎡) 1,036   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ1 農家住宅のほか一般 住宅も見られる住宅 地域 西5m市道 水道、ガス 南古谷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 南古谷駅北方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域である。当面は現状を維持して推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市及び隣接市町の市街化調整区域内に在る住宅地域と判定した。主たる需要者は、同一需給圏内に地 縁的選好性を有する個人である。市街化調整区域における宅地開発規制が強化されて以降、開発を行う不動産業者が介 在する対象不動産と同種同規模の不動産取引は減少しているため、取引の中心価格帯の把握は困難である。地価水準は 一般的要因の動向並びに地域要因の動向から横這いで推移していると分析した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域に存する。不動産取引の主たる需要者は自己利用目的の個 人であり、取得価格としての比準価格が重視されて説得力が優る。収益還元法は、近隣地域において賃貸市場は未成立 のため適用しない。よって、本件では比準価格を採用し、同一需給圏内の不動産取引動向に十分に留意して、前年度標 準地価格も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きに弱さが見られる。 市街化調整区域内宅地の需要は硬直的で地価 水準は横這いで推移している。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％