別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川越 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字南田島字北田７１２番１１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅を中 心とする住宅地域 西4.2m道路 水道、ガス、下水 南古谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ道路 交通 施設 南古谷駅西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近傍に見られる駐車場や農地等の低・未利用地の宅地開発が期待される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南古谷駅をはじめとして、川越市内郊外部の各駅を最寄りとする、概ね駅徒歩圏内に所在する広域的な住 宅地一帯と把握した。需要者の中心はファミリー世帯層であり、第一次・第二次取得者層の区別を問わない。近傍にお ける宅地開発の余地はあるものの、進捗していないことから取引はほとんど見受けられないが、南古谷駅勢圏内の類似 地域において、対象標準地規模の宅地で１，０００万円を若干上回る水準での取引が多く観察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規模の観点から合理的な賃貸経営が困難であると判断されるため、収益還元法の適用を断念し、取引事例 比較法による比準価格のみを試算した。対象標準地規模の不動産の需要者の中心は自己の居住目的で取得する個人であ り、土地価格が市場の取引価格をもとに形成されている状況を踏まえた結果、本件においては、比準価格を標準として 、代表標準地を規準して得た価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [145.8] [103.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の再拡大が懸念さ れるが、日本経済は緩やかな回復軌道に乗り つつあり、地価動向全般にも安定化の兆候が 認められる。 幹線道路背後地に所在して駅徒歩圏内の戸建 住宅を中心とした住宅地域であるが、近傍に は駐車場や農地等の低・未利用地が多く残る 。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％