別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 さいたま岩槻 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -6 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　片岡　靖   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区東岩槻３丁目３番５ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東岩槻 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東岩槻駅南西方 340m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、画地規模が大きいため将来的には２分割されて敷地が１３０㎡程度の一般住宅地へと移り変わると 予想され、総額と単価の関係から地価が上昇する可能性もあると思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は主に同区に居住する中高所得層の３０代の第 一次取得者である。最寄駅から近くて利便性は良いが、駅北口よりも南口のほうが、人気はある。しかし、最寄駅から 近いこともあって需要は比較的ある。需要の中心となる価格帯は２５０㎡前後の土地で２７百万円～２９百万円である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の住宅地域で低容積率のため共同住宅の建築は現実的ではないため比準価格のみの試算となった が、取引事例は数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準 価格の信頼性は高い。よって比準価格を中心に代表標準地に規準した価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記の通り 、決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま岩槻 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.5] 100 [114.4] [101.5] 100 95,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩槻区の住宅地価格は、新型コロナ禍による 中古住宅への需要増等により、概ね回復傾向 にある。 特に目立った地域要因の変動はない。 住宅地の需要者が着目する主なものは接面道 路方位、幅員等である。当該標準地の方位は 北東で、競争力はやや劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％