別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さいたま岩槻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　浅子　栄二   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６ ｢宮町１－９－４｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 岩槻 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 岩槻駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の大きな変更はなく、当面は現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。一般住宅のほか幼稚園、福祉施設もみられる地域である。需要者の中心は一 次取得者だが買い替え層もみられる。岩槻区と地縁性のある需要者が多いが、県南部居住の需要者も見られる。住宅は 、１００～１５０㎡の中小規模画地が多い。最寄駅から徒歩約１５分とやや遠いが需要は相応にある。土地相場は８２ ～８８千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は用途地域が第１種低層住居専用地域に存し、戸建住宅を中心とする地域である。指定容積率も８０％と低い。 このことから、収益物件は投資目的ではなく相続税対策として建築される場合が多く、収益還元法を適用するのは適切 でない。また、積算価格についても後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、実証的な比準価格を標準とし、 代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま岩槻 -1            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.5] 100 [126.9] [103.0] 100 87,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政府による各種施策の効果により新型コロナ による厳しい経済状況が徐々に緩和されつつ あり、このところ持ち直しの動きがみられる 。 岩槻駅から徒歩約１５分圏の住宅地域。地域 要因の大きな変化はない。需要は一次取得者 が中心。地価水準は概ね横ばいで推移。 道路方位が西向きの画地である。基準方位を 北向きとして捉えているため、日照等の点で やや競争力が優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％