別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さいたま緑 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま緑 -15 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　山岡　学   TEL.

鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外 ②地積 　(㎡) 770   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｓ3 農家住宅のほか一般 住宅も見られる住宅 地域 西9.8m市道、北側道 水道 浦和美園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　９ ．８ｍ市道 交通 施設 浦和美園駅西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの農家集落地域であり、周辺には農地や空地が散見される。道路の拡幅が進められているが、地域要因 に大きな変動を与えるものでなく、現状の環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねさいたま市内の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者の中心は、市内とその周辺市域に存 する農業従事者や農家分家等であるが、需要者は特別な事情や地縁者に限定される傾向にあり需要も弱い。浦和美園駅 周辺では開発が進捗しているが、その影響は市街化区域に止まっている。また、市街化調整区域であり、宅地の取引自 体が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域では、住宅の賃 貸需要に乏しくアパート等も見受けられないことから、収益価格の試算を見送った。したがって、住宅地では収益性よ り居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案して、類似の標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま見沼 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 68.1] [100.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。 前面道路の拡幅工事が進捗しており、系統連 続性が向上し、利便性が高まることが期待さ れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％