鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -1029	さいたま市南区		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,160)
b	埼玉１公Ｒ０４ -1032	さいたま市南区		更地	（　）	長方形	南7m市道、西5m、角地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	埼玉１公Ｒ０４ -1030	さいたま市南区		更地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０４ -1031	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5m市道、北4m、角地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e	埼玉１公Ｒ０４ -1014	さいたま市南区		建付地	（　）	台形	北6m市道、西6m、角地		１住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 665,526	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	659,065	100 [ 100.5]	655,786	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	695,000
b	(　 ) 744,879	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	688,945	100 [ 111.7]	616,782		654,000
c	(　 ) 455,390	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	518,639	100 [ 103.4]	501,585		532,000
d	(　 ) 349,581	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	334,425	100 [ 100.4]	333,093		353,000
e	(　 ) 316,445	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	312,758	100 [ 93.3]	335,218		355,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 407,000 円／㎡]

さいたま南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,068,753	558,834	2,509,919	1,384,580	1,125,339	（　0.9742） 1,096,305	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,916,023 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	59.50	ＬＳ2	119.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	119 ㎡	7.3 m x 16.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一戸あたり専用面積６０㎡程度のファミリータイプの低層共同住宅を想定

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	59.50	99.0	58.91	2,139	126,008	1.0	126,008
							1.0	126,008
2～	居宅	59.50	99.0	58.91	2,205	129,897	1.0	129,897
							1.0	129,897
～

～

～

計		119.00	99.0	117.82		255,905		255,905
								255,905

⑨年額支払賃料	255,905 円　×　12ヶ月　＝　 3,070,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 117.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,070,860 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 128,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,941,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,905 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,905 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,417 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,068,753 円　　　　（　 25,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-106	1,737 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	1,655	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,205 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-905	2,248 ( 2,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,357
c	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-110	2,433 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	2,224

さいたま南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,834 円	3,070,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,834 円　（　　　　　　 4,696 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 119.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,384,580 円（　　　　　 11,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,068,753 円
②総費用	558,834 円
③純収益　①－②	2,509,919 円
④建物等に帰属する純収益	1,384,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,125,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,096,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,916,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま南 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま南 -17

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

TEL.

鑑定評価額

45,600,000 円

１㎡当たりの価格

383,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市南区別所１丁目１２９３番６｢別所１－５－７｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高20m (70,160)
	1:2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が多い環境良好な住宅地域。	南4m市道	水道、ガス、下水	浦和 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.3 ｍ、奥行　約　　 16.3 ｍ、規模　　 119 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

浦和駅南西方

1.0km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

付近では都市計画道路（田島大牧線）の街路整備事業が進み、浦和駅からのアクセス向上も期待されることから
、当面は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ埼京線（武蔵浦和～中浦和）と京浜東北線（南浦和～浦和）に挟まれた主として南区及び浦和区の住
宅地域一円の範囲で、需要者の属性は都心又はさいたま市への通勤者である一次取得者層或いは地元地縁者による買換
え層が主体である。交通利便性から需要は堅調で、土地価格が高額となるため画地規模の小さい土地取引も多くみられ
る傾向にある。平均的な建売住宅（土地・建物各１００㎡）の価格帯は６千万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は武蔵浦和駅及び浦和駅勢圏の住宅地の事例が中心で、鑑定地と周辺住環境が類似した住宅地の事例
であることから実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性
が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価
格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 490,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[136.6]

[106.0]
100

384,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

さいたま市では、コロナ禍においても転入超
過が継続しており、都心への交通利便性向上
等により住宅需要の高まりは依然継続してい
る。

中山道と国道１７号を繋ぐ都市計画道路田島
大牧線（２工区）の暫定開通により、最寄駅
は浦和駅に変更となった。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま南 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10037	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.4m市道、西3.4m、角地		商業 (100,324)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10021	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,164)
c	埼玉１公Ｒ０４ -1031	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5m市道、北4m、角地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	埼玉１公Ｒ０４ -9076	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		準工 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,140	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.9]	421,386	100 [ 98.7]	426,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	453,000
b	(　 ) 496,052	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	412,173	100 [ 95.3]	432,501		458,000
c	(　 ) 349,581	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	334,425	100 [ 88.9]	376,181		399,000
d	(　 ) 330,054	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	335,005	100 [ 94.9]	353,008		374,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

さいたま南 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,221,609	568,865	2,652,744	1,401,700	1,251,044	（　0.9738） 1,218,267	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	27,072,600 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま南 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	59.50	ＬＳ2	119.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	119 ㎡	7.3 m x 16.3 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積６０㎡程度の２ＬＤＫタイプを想定、各階１戸の計２戸。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	59.50	99.0	58.91	2,279	134,256	1.0	134,256
							1.0	134,256
2～ 2	居宅	59.50	99.0	58.91	2,349	138,380	1.0	138,380
							1.0	138,380
～

～

～

計		119.00	99.0	117.82		272,636		272,636
								272,636

⑨年額支払賃料	272,636 円　×　12ヶ月　＝　 3,271,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 117.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,271,632 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,088,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	272,636 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 272,636 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,614 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,221,609 円　　　　（　 27,072 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1003	2,852 ( 2,734)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [108.0]	100 [120.0]	100 [ 81.0]	2,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,349 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-106	1,737 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	2,309
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま南 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,865 円	3,271,632　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,900 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 568,865 円　（　　　　　　 4,780 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 119.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,401,700 円（　　　　　 11,779 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,221,609 円
②総費用	568,865 円
③純収益　①－②	2,652,744 円
④建物等に帰属する純収益	1,401,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,251,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,218,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,238 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,072,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）