鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10008	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東5.4m、角地		商業 (100,400)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10036	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南西3.6m、二方路		商業 (100,400)
c	埼玉１公Ｒ０４ -5069	さいたま市浦和区		建付地	（　）	長方形	南東2m私道、中間画地		商業 (90,240)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10046	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	北18m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	埼玉１公Ｒ０４ -10006	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 477,947	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	420,014	100 [ 97.5]	430,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 604,870	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	609,568	100 [ 127.6]	477,718		478,000
c	(　 ) 371,058	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	378,850	100 [ 87.6]	432,477		432,000
d	(　 ) 909,806	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,010	100 [ 199.3]	470,652		471,000
e	(　 ) 539,899	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,857	100 [ 120.8]	457,663		458,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　+100.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,122,366	4,309,442	15,812,924	12,823,400	2,989,524	（　0.9530） 2,849,016	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	63,311,467 円　　　　（　 344,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	88.09	ＲＣ10	709.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	342 ％	184 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階まで店舗フロアー貸し、４階～９階を３５㎡程度の住居（各階２戸）、１０階を３１㎡程度の住居を想定した。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.07	43.4	35.18	3,521	123,869	8.0	990,952
							0.0	0
2～ 3	店舗	74.07	94.1	69.70	2,869	199,969	6.0	1,199,814
							0.0	0
4～ 9	居宅	74.07	94.1	69.70	2,608	181,778	1.0	181,778
							1.0	181,778
10～10	居宅	35.40	87.6	31.01	2,660	82,487	1.0	82,487
							1.0	82,487
～

計		709.03	88.0	623.79		1,696,962		4,563,735
								1,173,155

⑨年額支払賃料	1,696,962 円　×　12ヶ月　＝　 20,363,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 623.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,363,544 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 855,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,508,275 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,563,735 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,173,155 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 570,370 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,122,366 円　　　　（　 109,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1001	3,113 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 99.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	2,800	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,608 円/㎡）　基準階 5 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1005	2,405 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [130.0]	2,643
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	194,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	814,542 円	20,363,544　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 293,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,649,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,309,442 円　（　　　　　　 23,421 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 709.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,823,400 円（　　　　　 69,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,122,366 円
②総費用	4,309,442 円
③純収益　①－②	15,812,924 円
④建物等に帰属する純収益	12,823,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,989,524 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,849,016 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,311,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 344,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま浦和 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 5-9

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　聡

TEL.

鑑定評価額

76,900,000 円

１㎡当たりの価格

418,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区東仲町２０４番２｢東仲町１７－３｣				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,342)
	台形 1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	低層の小売店舗が建ち並ぶ商業地域	西5.7m市道	水道、ガス、下水	浦和 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．７市道

交通

施設

浦和駅北東方

200m

法令

規制

商業
(90,342)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

浦和駅に近い商業地域で、画地規模が纏まれば、分譲マンション用地需要も見込まれる地域である。用途の多様
性を有するので、地価は強含む可能性があり、当該傾向は当面続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 309,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線の県内に所在する最寄り駅周辺の商業地域である。需要者は大手法人企業や
地元企業等が中心である。投資規模は複合不動産で３億円程度である。駅に近いので分譲マンション素地需要もあり、
画地規模がまとまればディベロッパーの投資を呼び込む物件である。このため需要は増加しており、地価は強含みで推
移している。当面この状態が続くものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。同一需給圏を拡大して状況類似の事例の収集に努めたもので、説得
力は高い。収益価格は収益性に着目した投資家目線の理論的な価格である。市場参加者は大手法人企業や地元企業等で
あり、商業地の評価においては説得力を有する価格である。市場は比準価格が重視されているので、本件では比準価格
を中心にし、収益価格を関連づけて、かつ、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 378,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 92.7]

[100.0]
100

416,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症による厳し
い状況が徐々に緩和されているが、持ち直し
の動きに弱さがみられる。

特別な地域要因はない。

特に個別的要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10015	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	不整形	北東5.4m市道、北西5.4m、角地		商業 (100,324)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10006	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０４ -5069	さいたま市浦和区		建付地	（　）	長方形	南東2m私道、中間画地		商業 (90,240)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10004	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,619	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	327,739	100 [ 80.5]	407,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	407,000
b	(　 ) 539,899	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,857	100 [ 115.9]	477,012		477,000
c	(　 ) 371,058	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	378,850	100 [ 85.1]	445,182		445,000
d	(　 ) 352,532	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	352,876	100 [ 81.8]	431,389		431,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,298,060	4,325,298	15,972,762	13,286,100	2,686,662	（　0.9530） 2,560,389	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	56,897,533 円　　　　（　 309,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	88.09	ＲＣ10	709.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	342 ％	184 ㎡	10.6 m x 17.8 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

類似の賃貸ビルの有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.07	43.4	35.15	3,797	133,465	6.0	800,790
							0.0	0
2～ 3	事務所	74.07	94.1	69.67	3,164	220,436	6.0	1,322,616
							0.0	0
4～ 6	居宅	74.07	94.1	69.67	2,531	176,335	1.0	176,335
							1.0	176,335
7～ 9	居宅	74.07	94.1	69.67	2,594	180,724	1.0	180,724
							1.0	180,724
10～	居宅	35.40	87.6	31.00	2,658	82,398	1.0	82,398
							1.0	82,398

計		709.03	87.9	623.51		1,727,912		4,599,597
								1,153,575

⑨年額支払賃料	1,727,912 円　×　12ヶ月　＝　 20,734,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 623.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,734,944 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,036,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,698,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,599,597 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,153,575 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 556,167 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,298,060 円　　　　（　 110,316 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1008	4,465 ( 4,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	3,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,180 円/㎡　月額支払賃料（　 3,164 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-513	4,039 ( 3,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	3,117
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,206,000 円	201,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	829,398 円	20,734,944　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,708,500 円	201,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,325,298 円　（　　　　　　 23,507 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	201,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 709.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,286,100 円（　　　　　 72,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,298,060 円
②総費用	4,325,298 円
③純収益　①－②	15,972,762 円
④建物等に帰属する純収益	13,286,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,686,662 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,560,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,897,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,000 円／㎡）