鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -4052	さいたま市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南16.2m国道、中間画地		準住居高度地区最高20m (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０４ -5011	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10008	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東5.4m、角地		商業 (100,400)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10006	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	埼玉１公Ｒ０４ -4058	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北29.2m県道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,276	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,774	100 [ 75.2]	433,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	433,000
b	(　 ) 290,909	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	294,982	100 [ 73.3]	402,431		402,000
c	(　 ) 477,947	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	420,014	100 [ 96.9]	433,451		433,000
d	(　 ) 539,899	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,857	100 [ 122.5]	451,312		451,000
e	(　 ) 541,449	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	367,463	100 [ 84.0]	437,456		437,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,561,897	7,941,449	27,620,448	23,135,000	4,485,448	（　0.9530） 4,274,632	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	94,991,822 円　　　　（　 321,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	203.61	Ｓ7	1,212.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	14.8 m x 20.5 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の建物利用状況から、１階を店舗、２階・３階を事務所利用、４階以上を共同住宅と判定した。

⑦有効率　 94.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.61	95.4	194.16	3,959	768,679	6.0	4,612,074
							0.0	0
2～ 3	事務所	203.61	97.9	199.41	2,730	544,389	3.0	1,633,167
							0.0	0
4～ 7	共同住宅	150.30	92.0	138.28	2,321	320,948	1.0	320,948
							1.0	320,948
～

～

計		1,212.03	94.6	1,146.10		3,141,249		9,162,200
								1,283,792

⑨年額支払賃料	3,141,249 円　×　12ヶ月　＝　 37,694,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,146.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,694,988 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,525,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,169,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,162,200 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,283,792 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2563　＝　 306,990 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,561,897 円　　　　（　 120,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-511	3,419 ( 3,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,713	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,737 円/㎡　月額支払賃料（　 2,730 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-513	4,039 ( 3,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,761
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,100,000 円	350,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,884,749 円	37,694,988　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,975,000 円	350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,941,449 円　（　　　　　　 26,829 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,212.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,135,000 円（　　　　　 78,159 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,561,897 円
②総費用	7,941,449 円
③純収益　①－②	27,620,448 円
④建物等に帰属する純収益	23,135,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,485,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,274,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,991,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま浦和 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 5-8

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

TEL.

鑑定評価額

120,000,000 円

１㎡当たりの価格

406,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区上木崎２丁目６番２｢上木崎２－２－２｣				②地積　(㎡)	296 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ4	中層店舗併用住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南西21m県道	水道、ガス、下水	与野 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 45 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

店舗、事務所兼共同住宅用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.8 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 296 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

与野駅北東方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

与野駅に近い路線商業地で隣接するさいたま新都心駅東口の開発の影響を受けやすい立地にあるため、中期的に
は堅調に推移するものと予測するが、足元ではコロナ禍の影響による需要減退懸念も見受けられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 281,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線を中心とした概ねさいたま市全域における普通又は路線商業地域である。需要者の属
性は地元事業者或いは不動産会社が主体である。与野周辺での店舗需要は普通程度で、浦和駅等の主要駅と比較すると
店舗、事務所需給も落ち着いており大きな変化はみられない。しかし、さいたま新都心駅へも徒歩圏に位置するため同
駅東口の旧中山道沿いで、ある程度規模が纏まった土地にはマンション用地としての需要も見込まれる地域である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例はさいたま市の価格水準が類似した商業地の事例であり、取引状況はそれぞれ個別性が強く得られた
比準価格の規範性には留意する必要があるが取引市場を反映した価格である。一方、収益価格は投資家等の需要者が重
視する収益性を示すものである。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収
益価格も参酌し、代表標準地との均衡、及び下記諸要因も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 378,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 94.0]

[100.0]
100

410,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の下で、さいたま市の商業地では目
立った取引価格の下落は見られず、一部では
転入超過等を背景とした店舗需要回復を見込
んだ動きがある。

与野駅周辺の変動は特にないが、利便性が高
まるさいたま新都心駅へも徒歩圏に位置し、
その影響を受けやすい立地条件にある。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10008	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東5.4m、角地		商業 (100,400)
b	埼玉１公Ｒ０４ -5017	さいたま市浦和区		建付地	（　）	不整形	東9.6m県道、北1.6m、角地		近商 (90,200)
c	埼玉１公Ｒ０４ -5011	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ台形	北西10m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10006	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 477,947	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	420,014	100 [ 96.9]	433,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	433,000
b	(　 ) 251,473	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	316,227	100 [ 77.4]	408,562		409,000
c	(　 ) 290,909	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	294,982	100 [ 76.6]	385,094		385,000
d	(　 ) 539,899	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,857	100 [ 122.5]	451,312		451,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 420,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,300,564	7,861,959	27,438,605	23,415,000	4,023,605	（　0.9522） 3,831,277	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	83,288,630 円　　　　（　 281,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	203.61	Ｓ7	1,212.03
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	14.8 m x 20.5 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況を参考に、１階店舗、２～３階事務所、４階以上共同住宅を想定した。

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

周辺の賃貸建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	203.61	95.4	194.24	3,177	617,100	6.0	3,702,600
							0.0	0
2～ 3	事務所	203.61	97.9	199.33	2,688	535,799	3.0	1,607,397
							0.0	0
4～ 7	共同住宅	150.30	90.0	135.27	2,444	330,600	1.0	330,600
							1.0	330,600
～

～

計		1,212.03	93.6	1,133.98		3,011,098		8,239,794
								1,322,400

⑨年額支払賃料	3,011,098 円　×　12ヶ月　＝　 36,133,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,133.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,133,176 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,553,727 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,579,449 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,239,794 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,855 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,322,400 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 642,260 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,300,564 円　　　　（　 119,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-405	2,945 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,444 円/㎡）　基準階 4 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1001	3,113 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 99.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	2,584
c	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1002	2,714 ( 2,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [101.0]	100 [135.0]	100 [ 80.0]	2,416

さいたま浦和 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,100,000 円	350,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,806,659 円	36,133,176　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,975,000 円	350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,861,959 円　（　　　　　　 26,561 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,212.03 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,415,000 円（　　　　　 79,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,300,564 円
②総費用	7,861,959 円
③純収益　①－②	27,438,605 円
④建物等に帰属する純収益	23,415,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,023,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,831,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,288,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 281,000 円／㎡）