鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10005	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	南18m国道、東4m、角地		商業 (100,400)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10046	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	北18m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10028	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ正方形	東12m市道、西2.9m、二方路		商業 (100,400)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10047	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	不整形	北20m県道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
e	埼玉１公Ｒ０４ -10045	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	西12m市道、南5m、東3.7m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,701,046	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	1,387,838	100 [ 99.2]	1,399,030	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 909,806	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,010	100 [ 68.2]	1,375,381		1,380,000
c	(　 ) 1,179,750	100 [ 130.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 129.9]	715,381	100 [ 53.4]	1,339,665		1,340,000
d	(　 ) 2,154,966	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,328,252	100 [ 163.9]	1,420,532		1,420,000
e	(　 ) 1,361,250	100 [ 130.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 149.7]	723,258	100 [ 48.8]	1,482,086		1,480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -45.0
c	買進み	％／月 +0.24	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +30.0
e	買進み	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -50.0
e	買進み	％／月 +0.24	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,300,082	7,371,045	24,929,037	14,584,200	10,344,837	（　0.9538） 9,866,906	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	224,247,864 円　　　　（　 1,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	124.17	ＲＣ6	745.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	180 ㎡	7.1 m x 25.4 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の建物利用状況から、１階・２階を店舗、３階以上を事務所利用と判定した。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.17	93.2	115.73	5,445	630,150	10.0	6,301,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	124.17	96.6	119.95	3,812	457,249	6.0	2,743,494
							0.0	0
3～ 6	事務所	124.17	96.6	119.95	3,630	435,419	6.0	2,612,514
							0.0	0
～

～

計		745.02	96.0	715.48		2,829,075		19,495,050
								0

⑨年額支払賃料	2,829,075 円　×　12ヶ月　＝　 33,948,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 715.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,948,900 円　　×　　 5.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,833,241 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,115,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,495,050 円　×　　 94.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 184,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,300,082 円　　　　（　 179,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1008	4,465 ( 4,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,760	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,648 円/㎡　月額支払賃料（　 3,630 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1010	2,841 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,603
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,338,000 円	223,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,697,445 円	33,948,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,994,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,371,045 円　（　　　　　　 40,950 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 745.02 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,584,200 円（　　　　　 81,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,300,082 円
②総費用	7,371,045 円
③純収益　①－②	24,929,037 円
④建物等に帰属する純収益	14,584,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,344,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,866,906 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,816 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,247,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま浦和 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 5-3

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　松本　竜一

TEL.

鑑定評価額

241,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区高砂２丁目１６６番７｢高砂２－１１－１３｣				②地積　(㎡)	180 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場付置義務 (90,400)
	1:3.5	店舗兼事務所ＲＣ5	銀行、店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	浦和 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

浦和駅西方

370m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はな
く、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅、川口駅周辺の準高度商業地域である。需要者は個人又は法人投資家
、不動産業者等が中心である。土地及び建物の総額が３億～５億円程度が市場の中心価格帯である。ＪＲ東日本の上野
東京ラインが開通し、東京駅まで直通となったこと、駅及びその周辺の開発も進んでいること等から、浦和駅周辺の分
譲マンションは人気が高く、当駅利用者も増加している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は浦和駅に近接し、旧中山道沿いに中層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。周辺に事例は少ないた
め広域的な価格比較から得られた比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論
的な価格である。市場参加者が投資家等である商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格
及び収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡に留意したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,450,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[111.2]

[100.0]
100

1,340,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行き不確実性もあるが、感染症抑制、経済
対策は機能している。不動産市況は都市部を
中心に堅調に推移している。

地域要因に特段の変動は認められないが、過
去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当
面同様の傾向が継続するものと考えられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10046	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	北18m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10006	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10005	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	南18m国道、東4m、角地		商業 (100,400)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10036	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南西3.6m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 909,806	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,010	100 [ 68.2]	1,375,381	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 539,899	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,857	100 [ 42.3]	1,306,991		1,310,000
c	(　 ) 1,701,046	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	1,387,838	100 [ 79.4]	1,747,907		1,750,000
d	(　 ) 604,870	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	609,568	100 [ 38.4]	1,587,417		1,590,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -57.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,350,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,526,161	7,104,734	25,421,427	14,845,800	10,575,627	（　0.9538） 10,087,033	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	229,250,750 円　　　　（　 1,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所	119.97	Ｓ6	745.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	180 ㎡	7.1 m x 25.4 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗及び事務所としてのフロア貸しを想定した

⑦有効率　 95.5 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとして標準的なものを採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.17	93.0	115.48	6,500	750,620	10.0	7,506,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	124.17	96.0	119.20	4,100	488,720	6.0	2,932,320
							0.0	0
3～ 6	事務所	124.17	96.0	119.20	3,300	393,360	6.0	2,360,160
							0.0	0
～

～

計		745.02	95.5	711.48		2,812,780		19,879,160
								0

⑨年額支払賃料	2,812,780 円　×　12ヶ月　＝　 33,753,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 711.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,753,360 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,417,641 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,335,719 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,879,160 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 190,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,526,161 円　　　　（　 180,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1008	4,465 ( 4,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,917	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1010	2,841 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,991
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,362,000 円	227,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,350,134 円	33,753,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,009,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,929,500 円	227,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	227,000 円	227,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,104,734 円　（　　　　　　 39,471 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	227,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 745.02 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,845,800 円（　　　　　 82,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,526,161 円
②総費用	7,104,734 円
③純収益　①－②	25,421,427 円
④建物等に帰属する純収益	14,845,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,575,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,087,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,250,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270,000 円／㎡）