鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10005	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	南18m国道、西4m、角地		商業 (100,400)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10046	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	北18m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	４ｋ０３０１ -13	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m区画街路、南西10m、角地		商業地区計画等 (100,500)
d	４ｋ０３０１ -91	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	不整形	西18m市道、南6.3m、東4m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,701,046	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	1,387,838	100 [ 87.5]	1,586,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 909,806	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	938,010	100 [ 62.0]	1,512,919		1,510,000
c	(　 ) 2,437,500	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	2,324,653	100 [ 156.1]	1,489,208		1,490,000
d	(　 ) 1,356,035	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.2]	1,138,302	100 [ 71.5]	1,592,031		1,590,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,280,434	10,283,747	36,996,687	21,320,400	15,676,287	（　0.9538） 14,952,043	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	339,819,159 円　　　　（　 1,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.52	ＲＣ6	969.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	236 ㎡	17.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.52	84.9	137.13	6,210	851,577	10.0	8,515,770
							0.0	0
2～ 2	店舗	161.52	97.4	157.32	4,463	702,119	10.0	7,021,190
							0.0	0
3～ 6	事務所	161.52	97.4	157.32	3,881	610,559	6.0	3,663,354
							0.0	0
～

～

計		969.12	95.3	923.73		3,995,932		30,190,376
								0

⑨年額支払賃料	3,995,932 円　×　12ヶ月　＝　 47,951,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 923.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,951,184 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　％　＝　　 2,397,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,993,625 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,190,376 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 286,809 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,280,434 円　　　　（　 200,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1010	2,841 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,900 円/㎡　月額支払賃料（　 3,881 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1009	5,703 ( 5,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,198
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,956,000 円	326,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,975,647 円	49,391,184　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,929,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,771,000 円	326,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,283,747 円　（　　　　　　 43,575 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	326,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 969.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,320,400 円（　　　　　 90,341 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,280,434 円
②総費用	10,283,747 円
③純収益　①－②	36,996,687 円
④建物等に帰属する純収益	21,320,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,676,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,952,043 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,819,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま浦和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 5-1

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　山岡　学

TEL.

鑑定評価額

352,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区高砂２丁目８５番１外｢高砂２－１－２３｣				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.2:1	事務所ＲＣ5	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北18m県道	水道、ガス、下水	浦和 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 236 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

前面の県道は都市計画道路（
浦和西口停車場線：２２ｍ）
の計画決定がある

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

浦和駅西方

270m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

浦和駅周辺の商業地域である。中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並び、繁華性にも優れている。地域要因に大
きな変動がないことから、現状の環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,360,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線を中心とするさいたま市内とその周辺市域の準高度商業地域を含む圏域。需
要者の中心は、投資を目的とする地元の投資家や大手法人が想定される。浦和駅や駅周辺の再開発が進められており利
便性が向上しており、また新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され需給が回復傾向にある。取引自体が
少なく、取引価格にも幅があるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では店舗や事務所などの収益物件が多く見られ、需要者の多くは物件の収益性から意思決定を行う投資家や法人が
中心であることから、収益価格は市場実態を反映している価格である。また、信頼性のある取引事例に基づく比準価格
も市場実勢のほか需要者が求める収益性等の視点も反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準に収益
価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。

店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である
。交通接近性に優れ利便性があることから、
土地需要が強く、地価を下支えしている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10005	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	南18m国道、東4m、角地		商業 (100,400)
b	４ｋ０３０１ -91	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	不整形	西18m市道、南6.3m、東4m、三方路		商業 (100,400)
c	４ｋ０３０１ -75	さいたま市大宮区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.1m市道、中間画地		商業 (90,306)
d	第５Ｒ４公示 -2	川口市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,701,046	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	1,387,838	100 [ 83.6]	1,660,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,660,000
b	(　 ) 1,356,035	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.2]	1,138,302	100 [ 76.3]	1,491,877		1,490,000
c	(　 ) 1,502,660	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,147,801	100 [ 73.5]	1,561,634		1,560,000
d	(　 ) 1,021,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,021,421	100 [ 63.1]	1,618,734		1,620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,570,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,080,999	10,299,750	34,781,249	19,947,000	14,834,249	（　0.9538） 14,148,907	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	321,566,068 円　　　　（　 1,360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.52	ＲＣ6	969.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	236 ㎡	17.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.52	84.9	137.10	6,056	830,278	10.0	8,302,780
							0.0	0
2～ 2	店舗	161.52	97.4	157.32	4,353	684,814	10.0	6,848,140
							0.0	0
3～ 6	事務所	161.52	97.4	157.32	3,785	595,456	6.0	3,572,736
							0.0	0
～

～

計		969.12	95.3	923.70		3,896,916		29,441,864
								0

⑨年額支払賃料	3,896,916 円　×　12ヶ月　＝　 46,762,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 923.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,762,992 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,964,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,798,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,441,864 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 282,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,080,999 円　　　　（　 191,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1010	2,841 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,804 円/㎡　月額支払賃料（　 3,785 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-513	4,039 ( 3,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,201
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,830,000 円	305,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,338,150 円	46,762,992　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,929,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,592,500 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,299,750 円　（　　　　　　 43,643 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 969.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,947,000 円（　　　　　 84,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,080,999 円
②総費用	10,299,750 円
③純収益　①－②	34,781,249 円
④建物等に帰属する純収益	19,947,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,834,249 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,148,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,566,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,360,000 円／㎡）