鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10027	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.8m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10023	さいたま市浦和区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,160)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10001	さいたま市浦和区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,160)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10011	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,200)
e	埼玉１公Ｒ０４ -10021	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 558,830	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.6]	441,159	100 [ 89.0]	495,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	511,000
b	(　 ) 634,482	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 146.3]	442,359	100 [ 85.7]	516,172		532,000
c	(　 ) 545,641	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.7]	448,313	100 [ 85.9]	521,901		538,000
d	(　 ) 566,852	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	513,124	100 [ 95.9]	535,062		551,000
e	(　 ) 496,052	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	412,173	100 [ 86.3]	477,605		492,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +30.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +46.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +26.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 525,000 円／㎡]

さいたま浦和 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,347,877	1,263,009	6,084,868	3,125,010	2,959,858	（　0.9742） 2,883,494	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	65,533,955 円　　　　（　 366,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.32	ＬＳ3	246.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	179 ㎡	9.6 m x 19.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階２戸の計６戸。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.32	99.0	81.50	2,349	191,444	1.0	191,444
							1.0	191,444
2～ 2	居宅	82.32	99.0	81.50	2,397	195,356	1.0	195,356
							1.0	195,356
3～ 3	居宅	82.32	99.0	81.50	2,517	205,136	1.0	205,136
							1.0	205,136
～

～

計		246.96	99.0	244.50		591,936		591,936
								591,936

⑨年額支払賃料	591,936 円　×　12ヶ月　＝　 7,103,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,103,232 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.3 ％　＝　　 474,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,060,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	591,936 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 591,936 円　×　　 93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 281,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,000 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 337 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,347,877 円　　　　（　 41,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-501	2,104 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,593	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-506	1,929 ( 1,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	2,365
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,500 円	48,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	301,409 円	7,535,232　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,500 円	48,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,263,009 円　（　　　　　　 7,056 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 246.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,125,010 円（　　　　　 17,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,347,877 円
②総費用	1,263,009 円
③純収益　①－②	6,084,868 円
④建物等に帰属する純収益	3,125,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,959,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,883,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,533,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま浦和 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 -2

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

TEL.

鑑定評価額

91,300,000 円

１㎡当たりの価格

510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区岸町３丁目１３１番１｢岸町３－１－１９｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高20m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が多い区画整然とした住宅地域	西5.4m市道	水道、ガス、下水	浦和 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 35 ｍ、南 35 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．４ｍ市道

交通

施設

浦和駅南東方

670m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

浦和駅への接近性、学区、住環境等に優れた中規模住宅を中心とした従来から名声の高い住宅地域である。地域
要因の変動は特にないが、今後も根強い人気に支えられて地価は堅調に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 535,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 357,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線（南浦和～大宮）間一帯の住宅地域で概ねさいたま市中央区・浦和区・南区一円の範囲で
あり、需要者の属性は都心又はさいたま市への通勤者及び地元地縁者が主体である。浦和駅西口の徒歩圏の人気は根強
く、土地価格が高額となるため画地規模を小さくして総額を抑える取引も目立つようになってきている。一方で富裕層
を中心に５０～７０坪の更地への需要も依然として強く、取引の中心となる売買価格は坪１８０万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は浦和駅勢圏の住宅地の事例が中心で、標準地と周辺住環境が類似した住宅地の事例であることから
実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されるこ
とからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌して、
当該地点の半年前の基準地価格及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま浦和 -2            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    493,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

さいたま市では、コロナ禍においても転入超
過が継続しており、都心への交通利便性向上
等により住宅需要の高まりは依然継続してい
る。

地域要因として変動がみられる点は特にない
が、コロナ禍にあっても供給不足から価格は
上昇している。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

+3.4 ％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -10002	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m市道、西5.4m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
b	埼玉１公Ｒ０４ -10023	さいたま市浦和区		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,160)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10003	さいたま市浦和区		建付地	（　）	不整形	南5.4m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)
d	埼玉１公Ｒ０４ -10011	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,200)
e	埼玉１公Ｒ０４ -10001	さいたま市浦和区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 651,056	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	581,159	100 [ 99.3]	585,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	603,000
b	(　 ) 634,482	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 146.3]	442,359	100 [ 85.7]	516,172		532,000
c	(　 ) 379,058	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.1]	433,750	100 [ 88.9]	487,908		503,000
d	(　 ) 566,852	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	513,124	100 [ 90.8]	565,115		582,000
e	(　 ) 545,641	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.7]	448,313	100 [ 85.9]	521,901		538,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +46.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +26.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 535,000 円／㎡]

さいたま浦和 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,372,969	1,256,721	6,116,248	3,163,650	2,952,598	（　0.9738） 2,875,240	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	63,894,222 円　　　　（　 357,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.32	ＬＳ3	246.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	179 ㎡	9.6 m x 19.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階２戸の計６戸。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.32	99.0	81.50	2,464	200,816	1.0	200,816
							1.0	200,816
2～ 3	居宅	82.32	99.0	81.50	2,540	207,010	1.0	207,010
							1.0	207,010
～

～

～

計		246.96	99.0	244.50		614,836		614,836
								614,836

⑨年額支払賃料	614,836 円　×　12ヶ月　＝　 7,378,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,378,032 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 309,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,068,155 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	614,836 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 614,836 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 298,924 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,372,969 円　　　　（　 41,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-1004	1,939 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	2,002	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-501	2,104 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	2,745
c	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-502	2,425 ( 2,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [118.0]	2,545

さいたま浦和 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,500 円	48,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	295,121 円	7,378,032　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 213,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,500 円	48,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,256,721 円　（　　　　　　 7,021 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 246.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,163,650 円（　　　　　 17,674 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,372,969 円
②総費用	1,256,721 円
③純収益　①－②	6,116,248 円
④建物等に帰属する純収益	3,163,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,952,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,875,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,894,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 357,000 円／㎡）