別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さいたま桜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま桜 -3 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　風岡　淳一   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市桜区大字白鍬字猿ケ谷７６７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (53,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東9m市道 水道、ガス、下水 与野本町 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       173 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 与野本町駅西方 2.4km 法令 規制 ２低専 (53,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線及び武蔵野線沿線で、概ねさいたま市内の住宅地域である。需要者は東京都内に 通勤する個人の一次取得者が中心である。駅から遠いが東京都心に近い埼玉県南部に位置するため一定の需要が認めら れる。価格は土地が１６０㎡程度で２，０００万円から２，５００万円程度、新築建売住宅で３，５００万円から４， ５００万円程度が成約価格の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要 者が中心と考えられ、これらの者は代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる 。よって本件では、代表標準地の価格との均衡に留意しつつ、市場性を反映し実証的である比準価格をもって、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま桜 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.5] [103.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が緩和されつつあるが、供給面での 制約等下振れリスクがある。 地域要因に大きな変動はない。郊外部の住宅 地域で、地価は横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％