鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -7042	さいたま市桜区		更地	（　）	ほぼ台形	南東2.4m未舗装市道、北16m、二方路		｢調区｣ (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０４ -7044	さいたま市桜区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、南西6.3m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	埼玉１公Ｒ０４ -2058	さいたま市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北28m区画街路、西6m、南6m、三方路		準住居地区計画等 (70,200)
d	４ｋ０４１３ -74	上尾市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、西2.7m、北0.9m、三方路		工専 (70,200)
e	４ｋ０２０５ -79	さいたま市北区		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 50.0]	92,166	100 [ 115.0]	80,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,100
b	(　 ) 63,914	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,914	100 [ 103.0]	62,052		62,100
c	(　 ) 189,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	189,243	100 [ 180.0]	105,135		105,000
d	(　 ) 88,743	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	87,709	100 [ 95.0]	92,325		92,300
e	(　 ) 129,646	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	137,834	100 [ 145.0]	95,058		95,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +80.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,000 円／㎡]

さいたま見沼 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,304,134	5,422,620	17,881,514	10,867,800	7,013,714	（　0.9522） 6,678,458	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	145,183,870 円　　　　（　 55,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	1,056.00	Ｓ2	1,406.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,640 ㎡	48.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの事務所兼倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,056.00	100.0	1,056.00	1,500	1,584,000	5.0	7,920,000
							0.0	0
一括 2～ 2	事務所	350.00	100.0	350.00	1,500	525,000	5.0	2,625,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,406.00	100.0	1,406.00		2,109,000		10,545,000
								0

⑨年額支払賃料	2,109,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,308,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,308,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,100,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,207,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,545,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,304,134 円　　　　（　 8,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-610	1,341 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,506 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-611	1,408 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,512
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま見沼 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	885,000 円	177,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,012,320 円	25,308,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,666,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,504,500 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,422,620 円　（　　　　　　 2,054 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 60 ％　＋　0.0622 × 20 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,867,800 円（　　　　　 4,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,304,134 円
②総費用	5,422,620 円
③純収益　①－②	17,881,514 円
④建物等に帰属する純収益	10,867,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,013,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,678,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,183,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま見沼 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま見沼 9-1

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　山岡　学

TEL.

鑑定評価額

206,000,000 円

１㎡当たりの価格

78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市見沼区卸町１丁目３２番				②地積　(㎡)	2,640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	1:1.2	事務所兼倉庫Ｓ2	配送センター、倉庫等が混在する流通業務地域	北東16m市道、背面道	水道、下水	七里 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

事務所兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 2,640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道　　　　
背面道

交通

施設

七里駅北東方

2.7km

法令

規制

準工
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

卸売団地であり流通業務地域として熟成しており、国道の背後に位置する立地にも優れている。今後も、このよ
うな現状を維持して推移するものと予測する。安定的な物流需要を背景に地価も安定的な推移を予測する。

(3)最有効使用の判定

事務所兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県南部を中心とする流通業務地域を含む圏域。条例により用途が限定されるため、需要者は卸売業を
中心とする法人が想定される。新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和され需給が回復傾向にある。取引さ
れる規模や価格帯はまちまちであるが、単価としては、概ね㎡あたり４０千円～８０千円が成約価格の中心となってい
る。賃料もばらつきがあり、坪当たり４千円～５千円程度に分布している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、類似地域では収益物件が見られるものの、施設の規模、構造
、設備等に個別性が強く、標準的な賃料水準などを把握することが困難であるため、収益価格は相対的に精度が劣って
いる。よって自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格は参考として、
類似の標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,800 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

77,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が緩和され、不動産需給は回復傾向にある。

卸売業の事業所が建ち並ぶ流通業務地域であ
る。立地条件に優れ利便性があり、安定的な
物流需要を背景に地価も堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０４ -3001	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、南西12m、二方路		準工 (70,200)
b	４ｋ０４０４ -8	上尾市		建付地	（　）	不整形	南西7m市道、南東6m、二方路		工専 (60,200)
c	埼玉１公Ｒ０４ -7042	さいたま市桜区		更地	（　）	ほぼ台形	南東2.4m未舗装市道、北16m、二方路		｢調区｣ (60,200)
d	４ｋ０４１１ -78	上尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		工業
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,752	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,419	100 [ 100.0]	77,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,400
b	(　 ) 53,823	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,080	100 [ 60.0]	86,800		86,800
c	(　 ) 46,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 50.0]	92,166	100 [ 110.0]	83,787		83,800
d	(　 ) 34,472	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	44,081	100 [ 55.0]	80,147		80,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

さいたま見沼 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,304,134	5,595,120	17,709,014	11,359,000	6,350,014	（　0.9522） 6,046,483	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	131,445,283 円　　　　（　 49,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	1,056.00	Ｓ2	1,406.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	2,640 ㎡	48.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの事務所兼倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	1,056.00	100.0	1,056.00	1,500	1,584,000	5.0	7,920,000
							0.0	0
一括 2～ 2	事務所	350.00	100.0	350.00	1,500	525,000	5.0	2,625,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,406.00	100.0	1,406.00		2,109,000		10,545,000
								0

⑨年額支払賃料	2,109,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,308,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,308,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,100,564 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,207,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,545,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,304,134 円　　　　（　 8,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-610	1,341 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,506 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-611	1,408 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,453
c	埼玉１公Ｒ０４賃Ｑ　　　　-612	1,294 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,434

さいたま見沼 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	925,000 円	185,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,012,320 円	25,308,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,715,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,572,500 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,595,120 円　（　　　　　　 2,119 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 1,406.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 60 ％　＋　0.0622 × 20 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,359,000 円（　　　　　 4,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,304,134 円
②総費用	5,595,120 円
③純収益　①－②	17,709,014 円
④建物等に帰属する純収益	11,359,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,350,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,046,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,445,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,800 円／㎡）