別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さいたま見沼 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま見沼 -7 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　風岡　淳一   TEL.

鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市見沼区染谷１丁目２５０番 ②地積 　(㎡) 1,063   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西4m市道 水道 大宮 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,063 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 大宮駅東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 将来的な発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状を維持して推移していくものと予 想する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねさいたま市内の市街化調整区域内の住宅地域である。小規模な住宅地の需要はある程度存するが、大 規模な農家住宅の需要者は限定的である。１５０㎡～３００㎡の土地価格は１，０００万円～２，０００万円、建売住 宅は２，５００万円～３，５００万円が成約価格の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要 者が中心と考えられ、これらの者は代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる 。よって本件では、類似の標準地との均衡に留意しつつ、市場性を反映し実証的である比準価格をもって、上記の通り 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま緑 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [146.4] [100.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が緩和されつつあるが、供給面での 制約等下振れリスクがある。 地域要因の変動は見られない。市街化調整区 域の住宅地域で、地価は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％