鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０３０１ -88	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (80,460)
b	４ｋ０３０１ -13	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m区画街路、南西10m、角地		商業地区計画等 (100,500)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10005	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	南18m国道、西4m、角地		商業 (100,400)
d	２２０１－０６ -20103	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,952,201	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	3,585,052	100 [ 100.0]	3,585,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,590,000
b	(　 ) 2,437,500	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	2,324,653	100 [ 102.8]	2,261,336		2,260,000
c	(　 ) 1,701,046	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	1,387,838	100 [ 67.0]	2,071,400		2,070,000
d	(　 ) 1,350,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,350,241	100 [ 62.1]	2,174,301		2,170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -39.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,170,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	100,915,022	36,769,434	64,145,588	37,875,000	26,270,588	（　0.9360） 24,589,270	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	614,731,750 円　　　　（　 2,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	200.10	Ｓ10	1,886.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	308 ㎡	9.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.65	58.2	109.76	7,345	806,187	10.0	8,061,870
							0.0	0
2～10	事務所	188.65	97.0	182.95	3,970	726,312	6.0	4,357,872
							0.0	0
～

～

～

計		1,886.50	93.1	1,756.31		7,342,995		47,282,718
								0

⑨年額支払賃料	7,342,995 円　×　12ヶ月　＝　 88,115,940 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,756.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,860,576 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,976,516 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,513,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	100,462,526 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,282,718 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 452,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	100,915,022 円　　　　（　 327,646 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０３賃１２　　　　-19	3,618 ( 3,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	4,091	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,990 円/㎡　月額支払賃料（　 3,970 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０３賃１２　　　　-21	2,938 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.2]	100 [100.0]	3,919
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,636,000 円	606,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,094,834 円	104,976,516　×　　　　 22.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,675,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,151,000 円	606,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,769,434 円　（　　　　　　 119,381 円／㎡）　　（経費率　　 36.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	606,000,000 円	設計監理料率　 309,000 円／㎡　×　 1,886.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,875,000 円（　　　　　 122,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	100,915,022 円
②総費用	36,769,434 円
③純収益　①－②	64,145,588 円
④建物等に帰属する純収益	37,875,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,270,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,589,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,835 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614,731,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま大宮 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-14

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　隆一

TEL.

鑑定評価額

659,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,600)
	1:4	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	東16m県道	水道、ガス、下水	大宮 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 50 ｍ、南 85 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 308 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

大宮駅東方

310m

法令

規制

商業
(90,600)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大宮駅至近、県道沿いに中高層店舗、事務所ビルが連坦する繁華性の高い商業地域。近接エリアでは大型再開発
事業も進捗中であり、今後も更に熟成度や選好性を高めてゆくものと予測した。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,010,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大宮駅、浦和駅、川越駅等主要駅徒歩圏に形成される商業地域。需要者は主に法人企業や機関投資家、個
人投資家等である。大宮駅への接近性や街路条件にも恵まれるなど希少性の高い立地条件を具備しており、新型コロナ
の影響も幾分緩和され、大宮中央通線沿いでは大規模再開発ビル「大宮門街」が令和４年４月のオープンを控えるなど
期待感の高まり等も相俟って地価は上昇傾向にある。投資用物件としては５億円～１５億円規模の案件が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層店舗や事務所ビルが連坦する大宮駅東口圏内の商業地域である。需要者としては収益性を重視して投資判断を行
う投資法人及び転売目的の不動産業者等も多くみられる。価格判定に当たっては市場実勢を反映する比準価格とともに
、収益価格も重要な指標である。よって、本件評価に当たっては収益価格と比準価格を相互に関連づけ、代表標準地と
の均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,090,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[100.0]

100
[ 51.7]

[100.0]
100

2,150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々
に緩和されるなかで、各種政策の効果や海外
経済の改善もあって、持ち直していくことが
期待される。

大宮駅勢圏に立地し顧客流動性の高い商業地
域。大規模再開発ビル「大宮門街」オープン
への期待感の高まり等を反映し地価も上昇基
調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　 -14.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０３０４ -61	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		商業 (90,432)
b	４ｋ０３０９ -93	さいたま市大宮区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東7.6m市道、西3.8m、角地		商業 (100,400)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10047	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	不整形	北20m県道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
d	２２０１－０６ -20103	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 888,972	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	955,762	100 [ 45.0]	2,123,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,120,000
b	(　 ) 1,494,227	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,558,265	100 [ 74.8]	2,083,242		2,080,000
c	(　 ) 2,154,966	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,328,252	100 [ 99.8]	2,332,918		2,330,000
d	(　 ) 1,350,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,350,241	100 [ 63.1]	2,139,843		2,140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	101,136,779	36,820,135	64,316,644	37,875,000	26,441,644	（　0.9360） 24,749,379	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	618,734,475 円　　　　（　 2,010,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	200.10	Ｓ10	1,886.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	600 ％	308 ㎡	9.0 m x 34.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.65	58.2	109.76	7,370	808,931	10.0	8,089,310
							0.0	0
2～10	事務所	188.65	97.0	182.95	3,980	728,141	6.0	4,368,846
							0.0	0
～

～

～

計		1,886.50	93.1	1,756.31		7,362,200		47,408,924
								0

⑨年額支払賃料	7,362,200 円　×　12ヶ月　＝　 88,346,400 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,756.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,860,576 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	105,206,976 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,523,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	100,683,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,408,924 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 453,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	101,136,779 円　　　　（　 328,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０３賃１２　　　　-21	2,938 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,928	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０３賃１２　　　　-19	3,618 ( 3,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,095
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,636,000 円	606,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,145,535 円	105,206,976　×　　　　 22.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,675,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,151,000 円	606,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	606,000 円	606,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,820,135 円　（　　　　　　 119,546 円／㎡）　　（経費率　　 36.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	606,000,000 円	設計監理料率　 309,000 円／㎡　×　 1,886.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,875,000 円（　　　　　 122,971 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	101,136,779 円
②総費用	36,820,135 円
③純収益　①－②	64,316,644 円
④建物等に帰属する純収益	37,875,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,441,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,749,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 618,734,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,010,000 円／㎡）