鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０３０４ -58	さいたま市大宮区		更地	（　）	不整形	南15m県道、西2.3m、北2.5m、三方路		商業 (100,400)
b	４ｋ０３０１ -81	さいたま市大宮区		建付地	（　）	不整形	南東15m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	４ｋ０３０４ -63	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、南15m、北6.3m、三方路		近商 (90,200)
d	４ｋ０３０１ -67	さいたま市大宮区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、北4m、角地		近商 (100,200)
e	４ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、南東1.8m、北東5.4m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,496	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.7]	603,880	100 [ 121.1]	498,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	499,000
b	(　 ) 246,411	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	292,504	100 [ 61.1]	478,730		479,000
c	(　 ) 488,000	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	480,564	100 [ 93.1]	516,180		516,000
d	(　 ) 301,668	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	296,103	100 [ 58.2]	508,768		509,000
e	(　 ) 888,576	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 121.7]	734,517	100 [ 128.4]	572,054		572,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -24.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +25.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 501,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,244,705	5,904,302	21,340,403	14,145,400	7,195,003	（　0.9530） 6,856,838	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	152,374,178 円　　　　（　 273,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	330.00	Ｓ3	918.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市計画道路	90 ％	200 ％	200 ％	559 ㎡	35.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を貸店舗、２階を貸事務所、３階を２ＤＫタイプ約４６㎡、６戸の居宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.00	85.0	260.10	3,765	979,277	6.0	5,875,662
							0.0	0
2～ 2	事務所	306.00	90.0	275.40	2,896	797,558	6.0	4,785,348
							0.0	0
3～ 3	居宅	306.00	90.0	275.40	2,172	598,169	2.0	1,196,338
							1.0	598,169
～

～

計		918.00	88.3	810.90		2,375,004		11,857,348
								598,169

⑨年額支払賃料	2,375,004 円　×　12ヶ月　＝　 28,500,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 810.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,500,048 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,653,003 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,847,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,857,348 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 598,169 円　×　　 94.2 ％　　×　　　 0.5075　＝　 285,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,244,705 円　　　　（　 48,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０３賃０２　　　　-9	2,168 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,170	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,910 円/㎡　月額支払賃料（　 2,896 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０３賃０２　　　　-10	1,972 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,813
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,284,000 円	214,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,140,002 円	28,500,048　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,233,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,819,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,904,302 円　（　　　　　　 10,562 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 918.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,145,400 円（　　　　　 25,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,244,705 円
②総費用	5,904,302 円
③純収益　①－②	21,340,403 円
④建物等に帰属する純収益	14,145,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,195,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,856,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,374,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま大宮 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-10

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　立澤　恵理

TEL.

鑑定評価額

273,000,000 円

１㎡当たりの価格

489,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外				②地積　(㎡)	559 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）都市計画道路 (90,200)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅、事務所等が見られる商業地域	南14m県道	水道、ガス、下水	大宮 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 185 ｍ、西 115 ｍ、南 45 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

大宮駅東方

800m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大宮駅東口から続く商業地域に位置し、中心商業地域からやや距離があるため、当面は概ね現状を維持するもの
と予測されるが、再開発事業等が進捗する駅周辺の発展的な要因が波及する期待を有する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主にＪＲ東北線浦和駅から大宮駅間の各駅周辺等の商業地域。主な需要者は自社ビル等の利用を目的とす
る法人、個人事業者を中心に賃貸目的の法人等が想定される。新型コロナによる店舗賃貸市場の不透明感等から地価は
一時的にやや弱含みとなったが、従来、大宮駅勢圏で一定の需要が認められ、駅東口の発展的な影響もやや受けて地価
は上昇に転じた。中心価格帯は物件による個別性が大きいが概ね４００千円／㎡台後半～５００千円／㎡台前半程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大宮駅東口勢圏の商業地域で、賃貸市場は形成されているが、上層階が主に住宅利用に供されること等から、収益価格
はやや低位に求められた。当該地域では収益価格主体の土地価格水準は形成されておらず、周辺類似地域地域内の取引
事例より試算し、市場の実態を反映した比準価格の説得力が高いと判断する。よって、比準価格を標準に、収益価格を
関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 693,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[145.5]

[100.0]
100

488,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    483,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々
に緩和される中で、持ち直しの動きがみられ
、企業収益や企業の業況判断も持ち直しの動
きがみられる。

大宮駅東口の中心商業からやや離れるが、大
門町２丁目中地区再開発事業の進捗など駅東
口の発展的な影響をやや受けて地価は上昇傾
向となっている。

対象標準地の諸条件等から競争力は普通程度
であり、個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　 +25.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０３０４ -58	さいたま市大宮区		更地	（　）	不整形	南15m県道、西2.3m、北2.5m、三方路		商業 (100,400)
b	４ｋ０３０１ -81	さいたま市大宮区		建付地	（　）	不整形	南東15m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	４ｋ０３０１ -67	さいたま市大宮区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、北4m、角地		近商 (100,200)
d	４ｋ０３０１ -1	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西16m県道、南東1.8m、北東5.4m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,496	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.7]	603,880	100 [ 122.4]	493,366	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	493,000
b	(　 ) 246,411	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	292,504	100 [ 61.1]	478,730		479,000
c	(　 ) 301,668	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	296,103	100 [ 56.3]	525,938		526,000
d	(　 ) 888,576	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 121.7]	734,517	100 [ 133.2]	551,439		551,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -24.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +25.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,860,537	5,930,101	21,930,436	14,145,400	7,785,036	（　0.9530） 7,419,139	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	164,869,756 円　　　　（　 295,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	330.00	Ｓ3	918.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市計画道路	90 ％	200 ％	200 ％	559 ㎡	35.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を貸店舗、２階を貸事務所、３階を２ＤＫタイプ約４６㎡、６戸の居宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	306.00	85.0	260.10	3,906	1,015,951	6.0	6,095,706
							0.0	0
2～ 2	事務所	306.00	90.0	275.40	2,915	802,791	6.0	4,816,746
							0.0	0
3～ 3	居宅	306.00	90.0	275.40	2,215	610,011	2.0	1,220,022
							1.0	610,011
～

～

計		918.00	88.3	810.90		2,428,753		12,132,474
								610,011

⑨年額支払賃料	2,428,753 円　×　12ヶ月　＝　 29,145,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 810.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,145,036 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,690,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,454,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,132,474 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 610,011 円　×　　 94.2 ％　　×　　　 0.5075　＝　 291,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,860,537 円　　　　（　 49,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０３賃０２　　　　-10	1,972 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.6]	100 [100.0]	2,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,930 円/㎡　月額支払賃料（　 2,915 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０３賃０２　　　　-9	2,168 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.8]	100 [100.0]	3,138
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,284,000 円	214,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,165,801 円	29,145,036　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,233,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,819,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,930,101 円　（　　　　　　 10,608 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 918.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,145,400 円（　　　　　 25,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,860,537 円
②総費用	5,930,101 円
③純収益　①－②	21,930,436 円
④建物等に帰属する純収益	14,145,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,785,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,419,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,272 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,869,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,000 円／㎡）