鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０３０４ -58	さいたま市大宮区		更地	（　）	不整形	南15m県道、西2.3m、北2.5m、三方路		商業 (100,400)
b	４ｋ０３０４ -63	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、南15m、北6.3m、三方路		近商 (90,200)
c	４ｋ０３０１ -81	さいたま市大宮区		建付地	（　）	不整形	南東15m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	４ｋ０３０１ -67	さいたま市大宮区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m県道、北4m、角地		近商 (100,200)
e	４Ｋ０２０８ -61	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 449,496	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 75.7]	603,880	100 [ 123.6]	488,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	489,000
b	(　 ) 488,000	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	480,564	100 [ 94.5]	508,533		509,000
c	(　 ) 246,411	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	292,504	100 [ 63.3]	462,092		462,000
d	(　 ) 301,668	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	296,103	100 [ 59.8]	495,156		495,000
e	(　 ) 224,202	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.0]	261,221	100 [ 50.7]	515,229		515,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -24.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 492,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,805,478	3,813,717	12,991,761	10,443,800	2,547,961	（　0.9530） 2,428,207	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	53,960,156 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	123.00	ＲＣ5	615.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	9.7 m x 16.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階共に事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	123.00	80.0	98.40	3,467	341,153	10.0	3,411,530
							0.0	0
2～ 2	事務所	123.00	85.0	104.55	2,667	278,835	6.0	1,673,010
							0.0	0
3～ 3	事務所	123.00	85.0	104.55	2,667	278,835	6.0	1,673,010
							0.0	0
4～ 4	事務所	123.00	85.0	104.55	2,667	278,835	6.0	1,673,010
							0.0	0
5～ 5	事務所	123.00	85.0	104.55	2,667	278,835	6.0	1,673,010
							0.0	0

計		615.00	84.0	516.60		1,456,493		10,103,570
								0

⑨年額支払賃料	1,456,493 円　×　12ヶ月　＝　 17,477,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 516.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,477,916 円　　×　　 4.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 769,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,708,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,103,570 円　×　　 95.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,805,478 円　　　　（　 104,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０３賃０４　　　　-17	3,045 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,680 円/㎡　月額支払賃料（　 2,667 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４ｋ０３賃０４　　　　-18	2,186 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	699,117 円	17,477,916　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 507,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,813,717 円　（　　　　　　 23,688 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 615.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,443,800 円（　　　　　 64,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,805,478 円
②総費用	3,813,717 円
③純収益　①－②	12,991,761 円
④建物等に帰属する純収益	10,443,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,547,961 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,428,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,960,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま大宮 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-7

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　切敷　幸志

TEL.

鑑定評価額

76,800,000 円

１㎡当たりの価格

477,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区土手町２丁目１番３				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所Ｓ3	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域	西11m県道	水道、ガス、下水	大宮 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 15 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.7 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

大宮駅北方

950m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域である。中山道の拡幅事業（大栄橋交差点～裏参道通
り交差点）で用地買収が進んでいる。今後、建物の建て替えが進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 491,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はさいたま市大宮区、北区及び浦和区の商業地域が圏域である。需要者は法人、個人投資家及び転売目的の
不動産業者が中心である。中山道沿いに形成された路線商業地で繁華性は少ない。新型コロナ感染症の影響は少なく、
当該地域への投資も戻りつつあり、地価は若干の上昇を示している。土地の中心価格帯は㎡当たり４７７千円～４９１
千円程度、建物及びその敷地として利回りの期待できる２～３億円程度の物件が需給の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域。需要者の中心は投資採算性に着目して意思決定を行う法人
が中心であり、取引の指標として市場実勢を反映した比準価格の重要性は依然高い。中心商業地域から外れた商業地域
では収益性が十分に発揮されず、収益価格は若干安値に試算された。本件評価に当たっては、比準価格を中心に収益価
格を関連付け、標準地の前年価格、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 261,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 55.3]

[100.0]
100

476,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    472,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国の金融緩和、財政出動の効果や海外経済の
改善を背景に、新型コロナ感染症で落ち込ん
だ業績が回復し、消費マインドに持ち直しの
動きがみられる。

大宮駅東口側は面整備や道路の用地買収が進
んでいる。中心商業地の外延部にあたる当該
地域の需要も回復し、地価は若干上昇した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -24.5
行政　　　　　　 -22.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０３０１ -82	さいたま市大宮区		更地	（　）	台形	南15m道路、北2.4m、二方路		商業 (100,400)
b	４ｋ０３０１ -77	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	東3.6m市道、南4m、角地		商業 (100,240)
c	埼玉１公Ｒ０４ -10008	さいたま市浦和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東5.4m、角地		商業 (100,400)
d	４Ｋ０２０８ -59	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 710,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	647,561	100 [ 129.1]	501,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	502,000
b	(　 ) 256,250	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	308,844	100 [ 64.4]	479,571		480,000
c	(　 ) 477,947	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	420,014	100 [ 88.7]	473,522		474,000
d	(　 ) 318,204	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,386	100 [ 64.5]	498,273		498,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +26.5
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.5
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -13.5
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 491,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			県道沿いの路線商業地に存し、土地の再調達原価が把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,780,509	3,812,678	12,967,831	10,443,800	2,524,031	（　0.9530） 2,405,402	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	53,453,378 円　　　　（　 332,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	123.00	ＲＣ5	615.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	161 ㎡	9.7 m x 16.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階共に事務所仕様のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

内階段・廊下等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	123.00	80.0	98.40	3,462	340,661	10.0	3,406,610
							0.0	0
2～ 2	事務所	123.00	85.0	104.55	2,663	278,417	6.0	1,670,502
							0.0	0
3～ 3	事務所	123.00	85.0	104.55	2,663	278,417	6.0	1,670,502
							0.0	0
4～ 4	事務所	123.00	85.0	104.55	2,663	278,417	6.0	1,670,502
							0.0	0
5～ 5	事務所	123.00	85.0	104.55	2,663	278,417	6.0	1,670,502
							0.0	0

計		615.00	84.0	516.60		1,454,329		10,088,618
								0

⑨年額支払賃料	1,454,329 円　×　12ヶ月　＝　 17,451,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 516.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,451,948 円　　×　　 4.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 767,886 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,684,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,088,618 円　×　　 95.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,447 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,780,509 円　　　　（　 104,227 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０３賃０４　　　　-18	2,186 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,676 円/㎡　月額支払賃料（　 2,663 円/㎡）　基準階 3 F B
b	４ｋ０３賃０１　　　　-29	2,531 ( 2,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,804
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	698,078 円	17,451,948　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 507,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,812,678 円　（　　　　　　 23,681 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 615.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,443,800 円（　　　　　 64,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,780,509 円
②総費用	3,812,678 円
③純収益　①－②	12,967,831 円
④建物等に帰属する純収益	10,443,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,524,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,405,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,453,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 332,000 円／㎡）