鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ０２０８ -12	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)
b	４Ｋ０２０８ -6	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,160)
c	４Ｋ０２０８ -27	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	４Ｋ０２０８ -32	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
e	４ｋ０２０５ -65	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,624	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,209	100 [ 87.4]	214,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 227,475	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.6]	197,041	100 [ 90.3]	218,207		218,000
c	(　 ) 203,824	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.2]	182,037	100 [ 81.1]	224,460		224,000
d	(　 ) 189,411	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	195,796	100 [ 86.6]	226,092		226,000
e	(　 ) 197,294	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	222,285	100 [ 99.1]	224,304		224,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

さいたま北 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,613,179	515,625	2,097,554	1,462,220	635,334	（　0.9742） 618,942	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,066,864 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	67.74	ＬＳ2	126.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	12.3 m x 10.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けファミリータイプで３１㎡程度の部屋（各階同型、計４戸）を想定した。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.36	99.4	62.96	1,705	107,347	2.0	214,694
							1.0	107,347
2～ 2	居宅	63.36	99.4	62.96	1,757	110,621	2.0	221,242
							1.0	110,621
～

～

～

計		126.72	99.4	125.92		217,968		435,936
								217,968

⑨年額支払賃料	217,968 円　×　12ヶ月　＝　 2,615,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,615,616 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,503,145 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,936 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,968 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,613,179 円　　　　（　 19,797 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０２賃０５　　　　-5	1,628 ( 1,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	1,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,834 円/㎡　月額支払賃料（　 1,757 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０２賃０５　　　　-6	1,731 ( 1,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 87.0]	1,805
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,000 円	22,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,625 円	2,615,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,100 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,625 円　（　　　　　　 3,906 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 126.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,462,220 円（　　　　　 11,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,613,179 円
②総費用	515,625 円
③純収益　①－②	2,097,554 円
④建物等に帰属する純収益	1,462,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	635,334 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	618,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,066,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま北 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -18

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　隆一

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区東大成町１丁目９９番２				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	鉄道博物館 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 75 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

鉄道博物館駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、住宅地として熟成しており、今後も同様の傾向で推移
していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 222,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東北線、川越線、高崎線、ニューシャトル沿線の概ねさいたま市北区に存する住宅地域。需要の中心
は市内外の一次取得者層及び建売業者等である。熟成した住宅地域であり、既存住宅のほか建売住宅の分譲も散見され
る。新型コロナの影響も幾分緩和され景気も回復しつつあるため、元来需要が旺盛な当該地域の住宅地地価も微増基調
に推移している。土地は１３０㎡程度で３０００万円前後、新築戸建住宅は５０００万円前後が需給の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺においては自用目的の取引が中心であり、当該住宅地周辺において多数の信頼し得る取引事例を収集
し得た。一方、収益物件については、共同住宅等が散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準ではないため収益価
格もやや低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌しつつ、代表標準地
等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 264,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[103.0]

100
[121.0]

[100.0]
100

216,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々
に緩和されるなかで、各種政策の効果や海外
経済の改善もあって、持ち直していくことが
期待される。

鉄道博物館駅徒歩圏に位置する熟成度の高い
住宅地域である。地域要因に特段の変動はみ
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ０２０８ -27	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	４Ｋ０２０８ -32	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
c	４Ｋ０２０８ -12	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)
d	４Ｋ０２０８ -51	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,824	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.2]	182,037	100 [ 81.1]	224,460	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	224,000
b	(　 ) 189,411	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	195,796	100 [ 87.6]	223,511		224,000
c	(　 ) 184,624	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	187,209	100 [ 86.4]	216,677		217,000
d	(　 ) 182,173	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	182,717	100 [ 81.9]	223,098		223,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 222,000 円／㎡]

さいたま北 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,617,710	515,806	2,101,904	1,462,220	639,684	（　0.9742） 623,180	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,163,182 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	67.74	ＬＳ2	126.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	12.3 m x 10.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３１㎡程度の居宅を４戸想定した。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.36	99.4	62.96	1,707	107,473	2.0	214,946
							1.0	107,473
2～ 2	居宅	63.36	99.4	62.96	1,761	110,873	2.0	221,746
							1.0	110,873
～

～

～

計		126.72	99.4	125.92		218,346		436,692
								218,346

⑨年額支払賃料	218,346 円　×　12ヶ月　＝　 2,620,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 125.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,620,152 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,507,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,692 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 218,346 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,617,710 円　　　　（　 19,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０２賃０５　　　　-6	1,731 ( 1,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 90.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,838 円/㎡　月額支払賃料（　 1,761 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０２賃０５　　　　-5	1,628 ( 1,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	1,858
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,000 円	22,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,806 円	2,620,152　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,100 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,806 円　（　　　　　　 3,908 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 126.72 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,462,220 円（　　　　　 11,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,617,710 円
②総費用	515,806 円
③純収益　①－②	2,101,904 円
④建物等に帰属する純収益	1,462,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	639,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	623,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,721 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,163,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）