鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ０２０８ -28	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	４Ｋ０２０８ -6	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,160)
c	４Ｋ０２０８ -57	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、西4m、角地		２住居高度地区最高20m (80,160)
d	４Ｋ０２０８ -27	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	４Ｋ０２０８ -32	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,104	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,180	100 [ 122.0]	162,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 227,475	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.6]	197,041	100 [ 122.1]	161,377		164,000
c	(　 ) 180,491	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	176,636	100 [ 107.6]	164,160		167,000
d	(　 ) 203,824	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.2]	182,037	100 [ 111.8]	162,824		165,000
e	(　 ) 189,411	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	195,796	100 [ 128.1]	152,846		155,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +13.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

さいたま北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,162,315	648,711	2,513,604	1,960,410	553,194	（　0.9742） 538,922	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	12,248,227 円　　　　（　 76,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.32	ＬＳ2	169.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.0 m x 14.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ、平均専有面積４２㎡程度の居宅４戸を上記のとおり想定した。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

パイプスペ－ス、メ－タボックスを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.80	99.5	84.38	1,539	129,861	2.0	259,722
							1.0	129,861
2～ 2	居宅	84.80	99.5	84.38	1,587	133,911	2.0	267,822
							1.0	133,911
～

～

～

計		169.60	99.5	168.76		263,772		527,544
								263,772

⑨年額支払賃料	263,772 円　×　12ヶ月　＝　 3,165,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,165,264 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,029,158 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	527,544 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,049 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,772 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,108 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,162,315 円　　　　（　 19,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ０２賃０８　　　　-3	1,336 ( 1,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,657 円/㎡　月額支払賃料（　 1,587 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４Ｋ０２賃０８　　　　-5	1,400 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	126,611 円	3,165,264　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 257,500 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 648,711 円　（　　　　　　 4,054 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 169.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,960,410 円（　　　　　 12,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,162,315 円
②総費用	648,711 円
③純収益　①－②	2,513,604 円
④建物等に帰属する純収益	1,960,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	553,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	538,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,248,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま北 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -11

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　清岡　明

TEL.

鑑定評価額

25,600,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区大成町４丁目５８０番４				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模住宅、マンション等が見られる住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	日進 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

日進駅南東方

1.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

比較的多く残る農地、雑木林等のなか一般住宅、マンション等が見られる住宅地域である。残こされた農地等が
徐々に開発され、住宅地域として熟成し発展していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主にＪＲ川越線、高崎線沿線のさいたま市及び近隣市町。需要者は、自己利用の一次取得者が中心であ
る。景気は、新型コロナウイルス感染拡大による経済停滞からワクチン接種の進展等の効果により回復基調。住宅市場
への影響は、先行不透明感が残るが軽微。北区の中心的需要は、土地で１５６㎡、３１３０万円程度、新築分譲戸建は
土地１０９㎡、建物１００㎡で３７５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引主体の属性間毎の取引価格の位置及び分散具合により不動産市場を把握し、公示評価の特性を反映さ
せ求めた価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格で周辺には家族向けのアパート等も見
られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。よって、比準価格を標準とし収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 215,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[103.0]

100
[135.3]

[101.5]
100

160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外の新型コロナの再拡大、新株オミクロン
株の世界的感染拡大の予測等、依然、世界的
経済停滞に繋がりうる要因は多く、経済の先
行きは不透明。

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
で、地域要因に格別の変動の要因はない。

近隣地域内において概ね標準的であり、個別
的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ０２０８ -18	さいたま市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	４Ｋ０２０８ -19	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	南4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)
c	４Ｋ０２０８ -21	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m私道、東4m、角地		１中専 (80,180)
d	４Ｋ０２０８ -33	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、南4m、角地		準工 (70,200)
e	４Ｋ０２０８ -55	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,909	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	144,026	100 [ 103.6]	139,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 125,539	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	168,557	100 [ 103.1]	163,489		166,000
c	(　 ) 158,436	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	146,104	100 [ 79.5]	183,779		187,000
d	(　 ) 261,357	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.8]	224,749	100 [ 104.0]	216,105		219,000
e	(　 ) 96,091	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.5]	141,682	100 [ 110.8]	127,872		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +17.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -31.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

さいたま北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,110,715	646,645	2,464,070	1,960,410	503,660	（　0.9742） 490,666	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,151,500 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.32	ＬＳ2	169.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.0 m x 14.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ（約４２㎡）各階同型４戸を想定。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	84.80	99.5	84.38	1,514	127,751	2.0	255,502
							1.0	127,751
2～	居宅	84.80	99.5	84.38	1,561	131,717	2.0	263,434
							1.0	131,717
～

～

～

計		169.60	99.5	168.76		259,468		518,936
								259,468

⑨年額支払賃料	259,468 円　×　12ヶ月　＝　 3,113,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,113,616 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 133,885 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,979,731 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	518,936 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,966 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 259,468 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,018 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,110,715 円　　　　（　 19,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ０２賃０８　　　　-3	1,336 ( 1,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,783	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,561 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４Ｋ０２賃０８　　　　-5	1,400 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,434
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,500 円	30,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,545 円	3,113,616　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 257,500 円	30,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,300 円	30,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 646,645 円　（　　　　　　 4,042 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 169.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,960,410 円（　　　　　 12,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,110,715 円
②総費用	646,645 円
③純収益　①－②	2,464,070 円
④建物等に帰属する純収益	1,960,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,151,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）