鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０１０９ -62	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (70,160)
b	４ｋ０１１２ -39	さいたま市西区		建付地	（　）	袋地等	北西4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)
c	４ｋ０１０９ -55	さいたま市西区		建付地	（　）	台形	西6m私道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,200)
d	４ｋ０１０９ -41	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北東4m、二方路		１低専 (70,100)
e	４ｋ０１１２ -30	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,258	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,630	100 [ 108.9]	96,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	99,900
b	(　 ) 83,905	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	105,615	100 [ 107.6]	98,155		101,000
c	(　 ) 101,044	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	103,934	100 [ 101.8]	102,096		105,000
d	(　 ) 96,664	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	91,314	100 [ 99.2]	92,050		94,800
e	(　 ) 103,425	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	99,565	100 [ 112.0]	88,897		91,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,500 円／㎡]

さいたま西 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,258,626	656,084	2,602,542	2,069,800	532,742	（　0.9739） 518,837	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,529,711 円　　　　（　 61,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.82	ＬＳ2	200.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	11.3 m x 16.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５０㎡のファミリータイプを中心とした居宅計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.17	99.6	99.77	1,357	135,388	2.0	270,776
							1.0	135,388
2～ 2	居宅	100.17	99.6	99.77	1,399	139,578	2.0	279,156
							1.0	139,578
～

～

～

計		200.34	99.6	199.54		274,966		549,932
								274,966

⑨年額支払賃料	274,966 円　×　12ヶ月　＝　 3,299,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,299,592 円　　×　　 5.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,178 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,121,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	549,932 円　×　　 94.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 274,966 円　×　　 94.6 ％　　×　　　 0.5075　＝　 132,010 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,258,626 円　　　　（　 17,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０１賃１３　　　　-1	1,179 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [114.5]	100 [100.0]	1,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０１賃１３　　　　-2	1,164 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.9]	100 [ 95.0]	1,504
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	31,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,984 円	3,299,592　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 656,084 円　（　　　　　　 3,471 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.34 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,069,800 円（　　　　　 10,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,258,626 円
②総費用	656,084 円
③純収益　①－②	2,602,542 円
④建物等に帰属する純収益	2,069,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	532,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,529,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま西 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま西 -7

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　隆

TEL.

鑑定評価額

18,200,000 円

１㎡当たりの価格

96,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市西区大字指扇字五味貝戸４６９番２				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅を中心にアパート等が見られる住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	西大宮 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 35 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

西大宮駅南方

1.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心にアパート等が見られる比較的熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状
を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主にＪＲ川越線、東北線沿線で、概ねさいたま市西区の住宅地域。需要者は市内又は周辺市在住の一次取
得者が中心である。景気は徐々に回復しつつあり、住宅ローンの低金利が継続し雇用情勢には底堅さも見られる中で、
不動産に対する購入マインドは持ち直しの動きが見られる。土地は１５０㎡から２００㎡程度の規模で１，４００万円
から２，０００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円から３，３００万円程度が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、さいたま市西区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着
目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価
格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格
を標準とし、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地等との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[103.0]

100
[117.7]

[103.0]
100

96,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナによる厳しい状況が緩和
されつつあり、更に各種政策の効果や海外経
済の改善も相まって、徐々に持ち直しの動き
が見られる。

一般住宅を中心にアパート等が見られる比較
的熟成した住宅地域であり、地域要因に特段
の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０１１２ -41	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,160)
b	４ｋ０１１２ -39	さいたま市西区		建付地	（　）	袋地等	北西4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)
c	４ｋ０１１２ -55	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	４ｋ０１０９ -17	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、北西4m、南西4m、三方路		２中専高度地区最高15m (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,081	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	105,010	100 [ 105.5]	99,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 83,905	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	105,615	100 [ 109.7]	96,276		99,200
c	(　 ) 101,050	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	100,054	100 [ 107.5]	93,073		95,900
d	(　 ) 96,774	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	90,568	100 [ 97.8]	92,605		95,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,200 円／㎡]

さいたま西 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,269,279	656,515	2,612,764	2,069,800	542,964	（　0.9739） 528,793	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,750,956 円　　　　（　 62,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.82	ＬＳ2	200.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	11.3 m x 16.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般的なファミリータイプで５０㎡程度の部屋（各階同型、計４戸）を想定した。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.17	99.6	99.77	1,363	135,987	2.0	271,974
							1.0	135,987
2～ 2	居宅	100.17	99.6	99.77	1,402	139,878	2.0	279,756
							1.0	139,878
～

～

～

計		200.34	99.6	199.54		275,865		551,730
								275,865

⑨年額支払賃料	275,865 円　×　12ヶ月　＝　 3,310,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,310,380 円　　×　　 5.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,131,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	551,730 円　×　　 94.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,219 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,865 円　×　　 94.6 ％　　×　　　 0.5075　＝　 132,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,269,279 円　　　　（　 17,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４ｋ０１賃１３　　　　-1	1,179 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,487	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,464 円/㎡　月額支払賃料（　 1,402 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４ｋ０１賃１３　　　　-2	1,164 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	1,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,000 円	31,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,415 円	3,310,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 656,515 円　（　　　　　　 3,474 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.34 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,069,800 円（　　　　　 10,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,269,279 円
②総費用	656,515 円
③純収益　①－②	2,612,764 円
④建物等に帰属する純収益	2,069,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	542,964 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	528,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,798 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,750,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200 円／㎡）