鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０１０９ -30	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	４ｋ０１０９ -5	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	東2.9m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (70,160)
c	４ｋ０１０９ -62	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (70,160)
d	４ｋ０１１２ -42	さいたま市西区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e	４ｋ０１１２ -69	さいたま市西区		建付地	（　）	袋地等	北西4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,029	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	133,105	100 [ 123.8]	107,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 60,789	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.6]	93,407	100 [ 88.7]	105,307		112,000
c	(　 ) 108,258	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,630	100 [ 95.5]	110,607		117,000
d	(　 ) 122,107	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	117,667	100 [ 110.9]	106,102		112,000
e	(　 ) 74,550	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	100,195	100 [ 93.6]	107,046		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

さいたま西 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の宅地であり適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,175,755	441,111	1,734,644	1,368,950	365,694	（　0.9739） 356,149	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,914,422 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.59	ＬＳ2	132.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	180 ％	125 ㎡	12.7 m x 9.9 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約３３㎡）各階同型、計４戸を想定

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.25	99.4	65.85	1,357	89,358	2.0	178,716
							1.0	89,358
2～ 2	居宅	66.25	99.4	65.85	1,399	92,124	2.0	184,248
							1.0	92,124
～

～

～

計		132.50	99.4	131.70		181,482		362,964
								181,482

⑨年額支払賃料	181,482 円　×　12ヶ月　＝　 2,177,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,177,784 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,084,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,964 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,474 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,482 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 88,142 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,175,755 円　　　　（　 17,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ０１賃１４　　　　-1	1,132 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,515	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４Ｋ０１賃１４　　　　-2	1,691 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,421
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,111 円	2,177,784　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,111 円　（　　　　　　 3,529 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 132.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,368,950 円（　　　　　 10,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,175,755 円
②総費用	441,111 円
③純収益　①－②	1,734,644 円
④建物等に帰属する純収益	1,368,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,694 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	356,149 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,914,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さいたま西 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま西 -6

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　馬場　努

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市西区三橋６丁目１５００番８				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,180)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域	南4.5m私道	水道、ガス、下水	西大宮 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ私道

交通

施設

西大宮駅東方

1.3km

法令

規制

２中専
(60,180)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅のほか未利用地も残る住宅地域であるが、ここ数年戸建分譲の供給が多く見られることから
、今後は郊外住宅地としての熟成度を高めていくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ川越線沿線で、さいたま市北西部に広がる郊外住宅地域である。需要者は、さいたま市在住の一次取
得者層が中心である。最寄駅である西大宮駅周辺では、新しい街づくりが進行中であることから、需要者の選好度は高
く、分譲住宅の供給も活発化しており、需給ともに回復傾向にある。市場の中心価格帯は土地で１，５００万円前後、
新築戸建は総額で３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、さいたま市北西部の郊外住宅地に存する。近隣地域には共同住宅も見られるが、土地所有者による節税
目的が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の
取引が多く、多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は
参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[103.0]

100
[104.7]

[106.0]
100

111,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるが、西区
内の人口は増加傾向、取引件数も回復傾向で
推移している。

西大宮駅より徒歩限界圏にある住宅地域であ
り、周辺では分譲住宅の供給も多く、地価は
回復傾向にある。

南側で私道に接面しており、方位において優
位性が認められる。市場における競争力の程
度は普通である。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　  -3.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま西 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４ｋ０１０９ -62	さいたま市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (70,160)
b	４ｋ０１０９ -1	さいたま市西区		建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		２中専高度地区最高15m (70,200)
c	４ｋ０１１２ -69	さいたま市西区		建付地	（　）	袋地等	北西4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,160)
d	４ｋ０１１２ -42	さいたま市西区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,258	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,630	100 [ 95.5]	110,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 118,425	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	122,175	100 [ 110.6]	110,466		117,000
c	(　 ) 74,550	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	100,195	100 [ 95.7]	104,697		111,000
d	(　 ) 122,107	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	117,667	100 [ 110.9]	106,102		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

さいたま西 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,177,337	441,175	1,736,162	1,368,950	367,212	（　0.9739） 357,628	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,947,289 円　　　　（　 63,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.59	ＬＳ2	132.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	180 ％	125 ㎡	12.7 m x 9.9 m	前面道路：私道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（戸当り面積約３３㎡、各階同型、計４戸）を想定。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.25	99.4	65.85	1,358	89,424	2.0	178,848
							1.0	89,424
2～ 2	居宅	66.25	99.4	65.85	1,400	92,190	2.0	184,380
							1.0	92,190
～

～

～

計		132.50	99.4	131.70		181,614		363,228
								181,614

⑨年額支払賃料	181,614 円　×　12ヶ月　＝　 2,179,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,179,368 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 93,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,085,655 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,228 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,614 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 88,206 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,177,337 円　　　　（　 17,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ０１賃１４　　　　-1	1,132 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,462 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４Ｋ０１賃１４　　　　-2	1,691 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,372
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,175 円	2,179,368　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,175 円　（　　　　　　 3,529 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 132.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,368,950 円（　　　　　 10,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,177,337 円
②総費用	441,175 円
③純収益　①－②	1,736,162 円
④建物等に帰属する純収益	1,368,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	367,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	357,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,861 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,947,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,600 円／㎡）